Ch?c ch?n ai cung có s?n câu tr? l?i trong d?u g?n nhu m?t th? công th?c: mua r?, bán d?t. Mua khi th? tru?ng thu?n l?i cho ngu?i mua và bán khi th? tru?ng d?ng v? phía ngu?i bán.

? d?i, ch?ng m?y ai d?i, nhung hoàn c?nh ho?c th?i th? nhi?u khi không chi?u t?t c? m?i ngu?i. Có ngu?i ph?i mua nhà khi tình hình th? tru?ng quá sôi b?ng, ch? có l?i cho ngu?i bán. Trong khi dó, nhi?u ngu?i c?n ph?i bán nhà vào lúc th? tru?ng ? ?m, có th? thi?t thòi ti?n b?c r?t l?n.

Bài vi?t này ch? gi?i h?n trong ph?m vi hoàn c?nh c?a nh?ng ngu?i mu?n bán can nhà này d? mua can nhà khác, thu?ng g?i là “move-up”, t?c bán can nhà có giá tr? ít hon, l?y ti?n l?i mua can nhà khác giá tr? cao hon.

Khi quy?t d?nh bán nhà, nh?t là khi th? tru?ng dang r?t thu?n l?i cho ngu?i bán, luôn luôn bán du?c giá cao và bán r?t nhanh chóng. Chuy?n này dã x?y ra t? kho?ng tháng tu nam nay tr? ngu?c v? hai nam tru?c t?i qu?n Cam. Nhi?u ngu?i dã ph?i “tranh cu?p” v?i nhi?u ngu?i khác d? mua m?t can nhà. Ba b?n ngu?i, có khi là hon ch?c ngu?i cùng tr? giá d? mua m?t can nhà. K?t qu?, ch? nhà bán du?c can nhà bên trên c? giá niêm y?t (list price).

Ð?ng trên tu cách c?a ngu?i bán, ch? nhà ch?c ch?n sung su?ng vì bán du?c can nhà bên trên s? mong d?i c? v? th?i gian và ti?n b?c. Nhung t?i khi ph?i tr? thành ngu?i mua nhà, h? n?u quy?t d?nh mua ngay, cung s? ph?i d?i di?n m?t tình hình th? tru?ng nhu th?. T?c cung ph?i di tranh cu?p v?i ngu?i khác d? mua nhà.

Tuy nhiên, không ph?i t?t c? m?i chuy?n d?u suông s?. Ð?a ?c viên có hi?u bi?t chuyên môn và kinh nghi?m d?i di?n cho ch? nhàch?c ch?n ph?i b?o v? quy?n l?i cho ngu?i bán. T?c là trên b?n h?p d?ng, ph?i nói rõ ch? nhà ch? bán can nhà này (contigent) n?u mua du?c can nhà khác và dóng th? t?c gi?y t? (close escrow) cùng m?t lúc.

Trong tru?ng h?p này, có m?t s? hoàn c?nh x?y ra.

Sau khi ngu?i mua nhà ch?p nh?n di?u ki?n này, ngu?i bán ph?i di ki?m nhà ngay và thu?ng ngu?i mua cung d?t di?u ki?n l?i là ch? ch? trong vòng bao nhiêu lâu (có th? ch? trùng v?i th?i gian h? làm th? t?c vay n? ho?c nhi?u l?m kéo dài thêm m?t vài tu?n l?).

Ð? tránh m?t th?i gi?, ngu?i bán ph?i có ý ni?m s?n trong d?u ho?c dã ph?i bàn tính tru?c trong nhà, d?a vào s? ti?n “equity” có du?c thì s? mua ? dâu và t?i da giá bao nhiêu. N?u không s?n sàng nhu v?y, nhi?u khi không k?p mua nhà khác khi th?i h?n th?a thu?n làm th? t?c gi?y t? dã qua di, ngu?i mua th?t v?ng hay b?c mình hu? b? h?p d?ng. Ho?c là ph?i mua v?i m?t can nhà khác. Ðây là tru?ng h?p mà chúng tôi th?y x?y ra h?i nam ngoái.

Ch? nhà là c?p v? ch?ng d?u là k? su A, bán can nhà ? Garden Grove, mu?n mua can nhà khác ? phía nam qu?n Cam, xây m?i. H?i d?u h? không tính d?n di dâu c? nên dã b? ra tru?c sau t?i $150,000 d? tân trang toàn th? trong ngoài trên du?i cho can nhà qua hai l?n vay ti?n ngân hàng. Khi th?y th? tru?ng “hot”, h? quy?t d?nh bán nhà d? mua nhà m?i. G?ïp du?c ngu?i khách B mê can nhà du?c tân trang quá d?p, ngu?i mua c?a h? b?ng lòng tr? dúng giá niêm y?t  $590,000 vì s? ngu?i khác mua tranh m?t. Tuy nhiên khi giám d?nh viên (appraiser) c?a nhà tài tr? d?nh giá, h? ch? “kéo” giá lên du?c t?i $550,000 và không th? nào tìm du?c can nhà nào tuong t? nhu th? trong khu v?c bán dù là g?n v?i giá bán. Ngu?i mua th?y mình h?, b? c?a ch?y l?y ngu?i dù th? tru?ng dang nóng.

Khi ch? nhà quy?t d?nh tung nhà ra th? tru?ng, h? nghi r?ng s? ti?n h? b? ra mua nhà h?i tru?c và s? ti?n h? b? ra d? tân trang c?ng l?i còn nhi?u hon $600,000. Nhung h? không hi?u r?ng, ti?n b? ra tân trang, không th? l?y l?i tr?n v?n. Giá m?t can nhà tu? thu?c r?t nhi?u y?u t?.

Trong khi dó, ch? nhà nhân m?t chuy?n ra bi?n choi, vào xem m?t can nhà g?n bi?n m? “open house” bán v?i giá $1.5 tri?u. Mê quá, h? v?i vàng vi?t “offer” d? mua. Ð? có th? có ti?n tr? tru?c mà mua can nhà ? Huntington Beach, ch? nhà nh? d?a ?c viên g?i ngu?i mua cu d?n d? d? ngh? bán nhà v?i giá $550,000. May là ngu?i này v?n chua tìm du?c can nhà khác ung ý.

Khi t?t c? m?i chuy?n mua bán d?u không n?m trong s? x?p d?t và tính toán s?n, nh?ng y?u t? b?t ng? dua vào quy?t d?nh mua hay bán d?u d? dem d?n thi?t h?i ti?n b?c.

Trong thí d? k? trên ngu?i khách B dã d?a vào c?m tính d? ch?p nh?n giá mua quá d?t, không có s? c? v?n nào c?a m?t d?a ?c viên chuyên nghi?p. Còn c?p v? ch?ng k? su A cung mua can nhà ? Huntington Beach b? bán quá giá kho?ng $200,000. Nhung h? ch?p nh?n mua vì nghi r?ng khó ki?m du?c d?a di?m g?n bi?n (di b? ra bi?n vài phút) và ki?u nhà l?u ki?n trúc tân k? cung ch? m?i xây cách dây chua t?i ch?c nam. C? khu l?i có c?ng an toàn ra vào có s? b?m riêng.

Bán nhà không có di?u ki?n “tôi ch? bán can nhà này n?u tôi mua du?c can nhà khác trong th?i h?n...” ch? nhà s? ph?i d?i di?n v?i m?t s? hoàn c?nh không m?y thu?n l?i. Th? nh?t n?u g?p ngu?i mua d? ch?u, sau khi hoàn t?t th? t?c vay n?, h? có th? ch?p nh?n cho ngu?i bán ? nán l?i m?t vài tu?n cho ngu?i bán lo xong chuyên mua nhà khác. Di nhiên, ngu?i ch? ph?i tr? ti?n thuê nhà theo m?t b?n h?p d?ng ph? thu?c du?c vi?t kèm thêm vào v?i b?n h?p d?ng mua bán nhà chính. Th? hai, trong tru?ng h?p ngu?i mua nh?t d?nh không chi?, ch? nhà ph?i d?n ra, tìm ch? thuê t?m ho?c ng? khách s?n, d? d?c thuê nhà kho c?t d?. Nhu th? này thì t?n ti?n nhi?u hon cho ch? nhà.

Thông thu?ng khi v?a bán nhà này d? mua nhà khác, ngu?i d?a ?c viên có th? d? ngh? v?i ch? nhà là d?t thêm t? tru?c di?u ki?n thuê l?i can nhà m?t th?i gian, khi chua k?p mua nhà khác. Có nhu th?, d? c?nh ph?i v?t v? tìm ch? ? t?m th?i.

K? c? nh?ng tru?ng h?p di mau nhà m?i xây, công ty ki?n trúc cung ch? nói “ph?ng d?nh” th?i gian hoàn t?t can nhà d? giao, ch? h? không c? quy?t là s? xong dích xác vào ngày nào. Làm m?t can nhà m?i có nhi?u y?u t? có th? gây trì hoãn s? hoàn t?t m?t t?i vài tháng là thu?ng.

Trên nguyên t?c, ngu?i ta nói r?ng nên bán nhà vào mùa xuân hay mùa hè vì ph?n l?n ngu?i ta mu?n d?n nhà vào lúc không gây tr? ng?i chuy?n tru?ng cho con cái. Còn n?u mua nhà, nên mua vào mùa l?nh khi mà nguoì mua ít d? ph?i c?nh tranh. Th?c t?, cung tu? vào hoàn c?nh c?a t?ng khu v?c và tùy tình hình th? tru?ng. Khi th? tru?ng “hot” dù là ngày mua hay tuy?t d?, ngu?i ta cung v?n tranh nhau mua nhu thu?ng. m?y nam g?n dây ch?ng minh rõ di?u này.

Cho dù ? hoàn c?nh nào, th?i gian nào, n?u không bình tinh và có c? v?n t?t, s? v?i vã không có l?i cho cái túi. Ngu?i vi?t bài này không ph?i ch? nhìn th?y m?t l?n, mà khá nhi?u l?n. n?u c?n th?n, bình tinh và d?ng nôn nóng, nguyên t?c “mua r?, bán d?t” tuy không t?n d?ng du?c t?i da thì cung không d?n n?i b? h?. Hãy nhìn vào di?n bi?n c?a th? tru?ng, t? th? tru?ng d?a ?c d?n th? tru?ng tài tr? d?a ?c d? dua ra các quy?t d?nh h?p lý.

Ngu?i ta ví chuy?n m?t ngu?i v?a bán nhà d? mua nhà khác nhu m?t ngu?i di thang b?ng ? trên dây. Th?t ra, d? hon di dây nhi?u, n?u ch?u khó suy nghi và bình tinh. Ngu?i làm xi?c di trên dây c?n bình tinh d? gi? tháng b?ng d? d?n d?u bên kia an toàn và không l?n c? xu?ng d?t. Ngu?i bán nhà này mua nhà khác s? t?n d?ng du?c co h?i h?u mang v? cho mình m?i l?i l?n nh?t. Công khó d?u tu du?c d?n bù th?a dáng.