“M?t cây làm ch?ng nên non”. Khi t?p h?p v?n, tu b?n, d? cùng kinh doanh chung trong ngành d?a ?c, ngu?i ta có s? ti?n nhi?u hon d? tr? tru?c (downpayment) d? mua du?c b?t d?ng s?n l?n hon, sinh l?i nhi?u hon. Nhung, cung nhu các s? hùn h?p trong các lãnh v?c khác, có nhóm, có t? h?p, có công ty thành công, nhung cung không thi?u nh?ng nhóm , công ty th?t b?i. M?t trong nh?ng lý do d?n d?n cho s? th?t b?i, có th? do s? b?t d?ng ý ki?n v? di?u hành, v? chính sách ... Thành th?, có câu h?i can b?n là “hùn h?p làm an chung có ph?i là cách h?u hi?u và thành công trong lãnh v?c d?u tu d?a ?c hay không?”

Ðây không ph?i là câu h?i d? tr? l?i, dù d?t nu?c này có m?t h? th?ng lu?t pháp tinh vi. Khi l?p m?t “partnership” , hay m?t công ty (corporation)  có các van ki?n ràng bu?c pháp lý ch?t ch? do các van phòng tu v?n pháp lý so?n th?o và m?i ngu?i cùng ký tên th?a thu?n theo các di?u ki?n vi?t trong dó. Hùn h?p m?m, theo cách làm an tin c?y tu cách cá nhân, d? dua t?i d? v? vì s? nghi k? l?m d?ng quy?n hành ho?c không minh b?ch ti?n b?c dã dành. Nhung khi có gi?y t? ràng bu?c pháp lý h?n hoi, chua h?n dã tránh h?t du?c các s? r?c r?i.

Tru?c h?t, khi thành l?p m?t nhóm hùn h?p làm an du?i hình th?c Partnership (bài này chúng tôi ch? trình bày trong ph?m vi này thôi và cung gi?i h?n trong lãnh v?c d?a ?c), ngu?i ta ph?i bi?t ch?c ch?n ngu?i hùn ti?n v?i mình là ai, ngu?i dó có kh? nang ti?n b?c th? nào. K? d?n, ngu?i dó tin tu?ng du?c không? Dù là b?n h?c cu, ngu?i bà con thân thu?c, cung không h?n là các ngu?i hùn h?p t?t, hi?u theo nghia thu?n tuý kinh doanh. Nhung v?i nh?ng ngu?i không bi?t rành r? thì s? tin c?y du?c d?n dâu, kh? nang hi?u bi?t c?a h? nhu th? nào, l?i là bài toán c?n ph?i cân nh?c.

Ngu?i vi?t bài này t?ng bi?t m?t vài nhóm d?ng huong hùn h?p mua chung cu cho thuê (apartment) ho?c mua thuong xá (shopping center) ho?c d?t (land investment). Sau m?t th?i gian, vì nhi?u lý do khác nhau c?a m?i tru?ng h?p, dã d? v? và d? cho ch? ngân hàng ho?c ch? d?t l?y l?i tài s?n vì không tr? s? ti?n hàng tháng.

Các s? hùn h?p này do s? quen bi?t lâu d?i cung có, anh em b?n bè cung có, ngu?i m?i thân nhau nh? các v? d?u tu d?a ?c cung có. H? tin tu?ng nhau, nghi r?ng trên t? “Grand Deed” t?c t? gi?y chuy?n quy?n s? h?u ch? t? ch? cu sang ch? m?i, tên mình trên dó v?i t? l? bao nhiêu ph?n tram do s? ti?n dóng góp là d? b?o d?m, không ai có th? an gian hay l?a l?c. Chuy?n không ch? gi?n d? nhu v?y.

Sau chuy?n tin c?y và tu cách c?a thành viên, các câu h?i khác ph?i d?t ra t? d?u nhu “Cu?c d?u tu và hùn h?p này s? dua d?n l?i nhu?n nhu th? nào, m?i d?ng b?c b? ra s? l?y v? bao nhiêu? S? hùn h?p s? kéo dài bao lâu? Li?u các l?i d? ngh? và các con s? s? ki?m du?c trong tuong lai có th? dúng g?n v?i s? k? v?ng hay không, ho?c không th? tin du?c? Ð?t tru?ng h?p ch?p nh?n nguy hi?m (d?u tu nào mà không nguy hi?m, ai cung tin v?y) thì m?c d? nguy hi?m s? d?n dâu? N?u c?n rút ra thì rút ra du?c không và nhu th? nào? Khía c?nh thu? khoá c?a s? hùn h?p s? ra sao? Mình s? là ngu?i dóng góp t? l? l?n hay nh? trong v? hùn h?p này?”

Nói t?i chuy?n hùn h?p kinh doanh là ph?i tính toán, ph?i d?t lên bàn cân d? xem nó có lý hay không, ph?i tr? l?i cho t?t c? các câu h?i. M?t lu?t su chuyên v? lu?t thuong m?i và thành l?p công ty, t? h?p là ngu?i cho nhi?u ý ki?n t?t nh?t khi m?t ngu?i mu?n hùn h?p làm an v?i ngu?i khác.

V? phuong di?n hùn h?p d?u tu d?a ?c, có nhi?u hình th?c hùn h?p khác nhau. Chúng tôi k? ra m?t s?.

REIT = Real Estate Investment Trust

TIC = Tenant In Common

LLP = Limited Liability Partnership

LLC = Limited Liability Corporation.

S? hùn h?p có th? d? dàng thành công hon khi t?t c? các thành viên d?u có kh? nang ti?n b?c và ki?n th?c chuyên môn, cùng có m?t tiêu di?m chung và không trông ch? vào l?i t?c t? s? hùn h?p d?u tu m?i có ti?n d? s?ng. S? v?i vã, thi?u chu?n b? cho cu?c hùn h?p d? dua t?i th?t b?i khi không có m?t k? ho?ch h?n hòi n?m trên gi?y tr?ng m?c den d? thi hành.

Qua s? c? v?n c?a chuyên viên pháp lý, ngu?i ta ph?i có du?c s? tho? thu?n là các v?n d? quy?t d?nh quan tr?ng s? du?c thi hành th? nào. Có c?n ph?i b?u bán ra ai là ngu?i qu?n lý hay di?u hành v?i các vai trò và quy?n h?n rõ r?t hay không. trong r?t nhi?u tru?ng h?p, khi s? hùn h?p giuã các bên h?p tác b?ng nhau, khó lòng có th? th?a thu?n khi có s? r?c r?i vì ngu?i nào cung mu?n ý ki?n c?a mình du?c tôn tr?ng và thi hành.

S? tin c?y gi?a các thành viên trong t? h?p d?u tu du?c xây d?ng trên s? minh b?ch, công khai các con s? chi thu, các quy?t d?nh d? gi?i quy?t các v?n d? qua các phiên h?p, các cu?c g?p m?t, hay  các phuong cách ti?p xúc khác.

Trong tru?ng h?p mà m?t nhóm d?u tu có ngu?i ch? mu?n hùn thôi mà không mu?n tham d? vào vi?c di?u hành hay kinh doanh (silent partner), ngu?i này ph?i du?c phúc trình thu?ng xuyên v? tình hình, ch? không th? nào l? h? di du?c.

Cu?i cùng, m?i ngu?i nên nh? d?u tu d?a ?c là cách d?u tu có r?t nhi?u r?i ro. Cung nhu d?u tu ch?ng khoán, có th? trúng l?n nhung cung có th? “l? d?u”. Th? tru?ng d?a ?c dang lên ào ào (lúc b? ti?n ra hùn h?p) thì m?t th?i gian sau b?t d?ng s?n xu?ng d?c không phanh. Vào lúc này “b? thì thuong, vuong thì t?i” r?t d? sinh ra tranh cãi và d? v?.

M?t di?u nên nh?, d?u tu d?a ?c là d?u tu lâu dài ch? không ph?i là món hàng an s?i. Ð?ng th?y giá nhà lên ào ào mà tính r?ng mua r?i vài tháng sau bán l?i ki?m ít tram hay ít ch?c ngàn. B?i vì ngoài s? ti?n b? ra d? mua, còn có r?t nhi?u phí t?n liên quan. Các phí t?n này n?u ph?i tr? ngay trong m?t th?i gian ng?n, chua ch?c k? d?u tu còn l?i cái gì trong túi.

Ki?n t?ng giuã các thành viên trong các nhóm hùn h?p r?t t?n kém. N?u không tín toán k? lu?ng, d? d?n t?i th?t b?i.