T? Van Th?ch

Tu?n tru?c, chúng ta dã bi?t Ngân Hàng Trung Uong Hoa K? tang lãi su?t can b?n liên ngân hàng lên thêm 0.25%. Hành d?ng này ngu?i ta dã d? doán t? lâu. K? ngh? tài tr? d?a ?c không d?i t?i cu?i Tháng Sáu m?i ph?n ?ng mà lãi su?t cho vay mua nhà dã tang lên t? m?y tu?n l? tru?c.

Bây gi?, ngoài nh?ng d? doán lãi su?t các chuong trình vay n? lãi su?t c? d?nh còn tang lên thêm n?a vào d?p cu?i nam, các chuong trình vay n? theo lãi su?t th? n?i (Adjustable Rate Mortgage) di nhiên boi lên theo (nu?c lên, thuy?n lên). Lo?i chuong trình có lãi su?t th? n?i và ch? tr? có ti?n l?i không thôi (trong m?y nam d?u) là nguy hi?m nh?t, n?u nhu ngu?i ta không chu?n b? tru?c c? tinh th?n l?n tài chính d? d?i phó.

Thông thu?ng, chuong trình vay n? ch? tr? ti?n l?i ch? kéo dài t? 3 d?n 5 nam d?u, sau dó là ph?i tr? c? v?n l?n l?i theo lãi su?t th? n?i c?a th? tru?ng và tùy lo?i chuong trình th? n?i mà con n? ch?p thu?n di theo.

Khi chua ph?i tr? ph?n ti?n v?n, s? ti?n tr? hàng tháng r?t th?p, có l?i cho con n? r?t nhi?u. Nhung t?i lúc ph?i tr? c? v?n l?n l?i, ti?n ph?i tr? hàng tháng tang v?t lên t? 30% d?n 70% có th? làm r?t nhi?u ngu?i du?i s?c, d?n t?i buong tay cho ngân hàng ch? n? làm th? t?c si?t n?, bán d?u giá can nhà.

Chúng tôi dua ra thí d? c? th? du?i dây d? cùng nhìn vào cho d? hình dung:

M?t ngu?i vay món n? $333,700 (s? ti?n vay du?c t?i da d? hu?ng các di?u ki?n lãi su?t và l? phí th?p nh?t) và di theo chuong trình tr? ti?n l?i trong 5 nam d?u (Interest Only ARM quen du?c g?i t?t là “IO”. Nhà tài tr? d?nh lãi su?t kh?i d?u cho IO là 5.25%. Su?t 60 tháng d?u tiên, con n? ch? tr? hàng tháng là $1,460 ti?n l?i và s? n? con y nguyên không nhúc nhích. T?i tháng th? 61, món n? du?c t? d?ng chuy?n sang chuong trình vay n? lãi su?t th? n?i (ph?i tr? c? v?n l?n lãi) 1 nam LIBOR (London Interbank Overnight Rate) ARM có biên d? tiêu chu?n là 2.25%. K? t? lúc này, ti?n v?n du?c c?ng vào d? tr? chung v?i lãi su?t hàng tháng và kéo dài su?t 25 nam còn l?i c?a h?n k? vay n?.

Gi? d? (may m?n l?m) lãi su?t trên th? tru?ng không lên cao hon m?t chút nào (t?c là v?n y nguyên không thay d?i là 5.25%), s? ti?n tr? hàng tháng s? là $1,895, t?c là gia tang 30% ($435). Trên th?c t?, không ai nghi và tin tu?ng r?ng lãi su?t s? không lên cao hon n?a.

Hãy thí d? nhu lãi su?t trên th? tru?ng ch? gia tang có 1.5% trong 5 nam n?a (cung v?n là may m?n), ti?n tr? hàng tháng c? v?n l?n l?i s? là $2,190 (t?c là gia tang $730 và là 50%).

N?u nhu lãi su?t trên th? tru?ng gia tang 3%, ti?n tr? hàng tháng s? tang lên thêm 72%.

Theo m?t s? ngân hàng tài tr?, h? th?y có m?t s? con n? vay qua chuong trình ch? tr? ti?n lãi nh?ng nam d?u không có s?n m?t k? ho?ch d? d?i phó v?i hoàn c?nh khi s? ti?n ph?i tr? n? hàng tháng d?t ng?t lên cao. Ho?c là quá li?u linh, ho?c là kém hi?u bi?t d?u dua d?n các h?u qu? r?t x?u.

Ch? nhân m?t van phòng tài tr? ? vùng L.A. nói r?ng ngu?i ta không hi?u th?t s? nh?ng gì s? x?y d?n cho h? khi ph?i tr? c? v?n l?n l?i khi lãi su?t trên th? tru?ng d?t ng?t thay d?i. M?t trong nh?ng tính toán sai l?m là nh? giá nhà gia tang tr? giá hai ba ch?c ph?n tram và có noi lên nam b?y ch?c ph?n tram, gi? nhu ngu?i ta ch?u không n?i ti?n tr? hàng tháng, bán can nhà di, h? v?n còn l?i chán.

Tính toán nhu v?y, ngu?i ta ch? nhìn th?y m?t ph?i (r?c r?) mà không hình dung ra m?t trái (den t?i) c?a v?n d? khi th? tru?ng d?a ?c tu?t d?c. Ði?u này không ph?i chua t?ng x?y ra mà tái di?n r?t nhi?u l?n theo t?ng chu k? hung th?nh và m?t giá c?a nhà c?a trên th? tru?ng.

“Ngu?i ta c? nghi r?ng g?n d?n h?n k? ph?i tr? c? v?n l?n l?i r?i hãy tính cung không mu?n.” Cái khó c?a v?n d? là khi g?n t?i lúc này, ho?c t?i lúc này có nhi?u v?n d? x?y d?n cho h? theo hu?ng không thu?n l?i thì sao?

Trên nguyên t?c, ngu?i ta có m?t s? ch?n l?a: Bán nhà, tái tài tr? theo lãi su?t c? d?nh, c? d? nguyên tình tr?ng vay n?.

N?u trong th?i gian m?y nam này, giá nhà lên cao mãi thì không sao, ngu?i ta ki?m du?c ít ti?n. Nhung n?u th? tru?ng d?a ?c tu?t d?c, m?i chuy?n tính toán d?u d? xu?ng sông xu?ng bi?n. N?u tái tài tr? theo chuong trình lãi su?t c? d?nh trong khi lãi su?t dang ? m?c cao, nhu v?y v?n vu?ng vào kho?n tr? n? hàng tháng quá n?ng m?t s? ngu?i mu?n tránh khi di theo chuong trình tr? ti?n lãi không thôi.

M?t ngu?i cung có th? tính li?u là tái tài tr? l?i món n? nhung rút ru?t (Cash-out Refinance), t?c là l?y h?t s? ti?n d?t c?c và tr? giá nhà tang lên d?n t?i da mà có th? l?y ra du?c. Cách tính toán này là cách tính toán t? d?n mình vào chân tu?ng, ch?p nh?n m?t lúc nào dó có th? buông tay d? ch? n? t?ch thu nhà và bán l?i trên th? tru?ng, còn gia dình mình s?n sàng khan gói ra di.

M?y tu?n l? g?n dây, khi lãi su?t lên cao hon, nhi?u khu v?c trên nu?c M? trong dó có mi?n Nam California, giá nhà s?t xu?ng dáng k?. S? can nhà bán trên th? tru?ng ch?m l?i và có r?t nhi?u can nhà tung ra trên th? tru?ng dã ph?i gi?m giá, dó là nh?ng d?u hi?u tuy m?i ch? là di?u ti?t theo hoàn c?nh kinh t? tài chính nhung cung là d?u hi?u c?nh giác, nh?t là d?i v?i nh?ng ai vay n? theo chuong trình ch? ph?i tr? ti?n l?i cho ch? n? trong m?y nam d?u.

Chuong trình vay n? ch? tr? ti?n l?i là m?t lo?i vay n? r?t h?u hi?u cho nh?ng ai mu?n vay s? ti?n l?n hon mà không mu?n ph?i tr? hàng tháng quá cao trong m?y nam d?u. Nhung ch? “choi” du?c lo?i này n?u ngu?i vay ti?n hi?u rành r? “sáu câu” c?a chuong trình này d? s?n sàng ?ng phó mà không h? s?p h?.

Nói tóm l?i, và cung xin l?p l?i ? dây, v? nào vay n? theo chuong trình ch? tr? ti?n l?i trong m?y nam d?u, c?n ph?i tính s?n m?t k? ho?ch d?i phó khi t?i lúc ph?i tr? s? ti?n hàng tháng c? v?n l?n l?i cao hon h?n, sau này. B?ng không, r?t d? m?t nhà dù không có ý d?nh buông tay.

T? Van Th?ch