Ngô Ð?ng

Ph?n dông chúng ta theo dõi s? lên xu?ng c?a lãi su?t c? d?nh nhi?u hon là lãi su?t th? n?i. Ði?u d? hi?u. Nó g?n li?n v?i s? an tâm, gi?c ng? ngon bu?i t?i c?a ph?n l?n quí v? ch? nhà.

Lãi su?t tài tr? d?a ?c, nói chung, dã lên dáng k? t? gi?a Tháng Ba d?n nay. Ai cung th?y. Nhung không m?y ngu?i d? ý m?t di?u là lãi su?t th? n?i v?n là lo?i chuong trình vay n? r? hon h?n so v?i chuong trình vay n? có lãi su?t c? d?nh. Mà trong các chuong trình vay n? lãi su?t th? n?i, lo?i lãi su?t di?u ch?nh hàng tháng, l?i gia tang ít nh?t nên ti?n l?i ph?i tr? ít nh?t cho ch? n?.

Gi?i chuyên viên kinh t? hàng d?u c?a nu?c M?, khu v?c công cung nhu tu, d?u d? doán lãi su?t s? tang lên cao hon vào d?p cu?i nam nay, nh?t là vào d?u nam t?i khi cu?c b?u c? t?ng th?ng dã qua di. Khi nghi t?i lãi su?t th? n?i là ngu?i ta “n?i da gà” nghi ngay t?i s? gia tang s? ti?n tr? n? khi lãi su?t lên cao hon. Du?i dây, chúng ta di?m qua m?t s? d? nhìn vào v?n d? mà chúng tôi mu?n d?a vào dó, d? ch?ng minh cho th?y quí v? nào dang theo các chuong trình vay n? lãi su?t th? n?i, dang là nh?ng ngu?i du?c hu?ng l?i nhi?u nh?t, d?c bi?t là chuong trình vay n? lãi su?t thay d?i hàng tháng (Monthly LIBOR Index).

N?u theo dõi tin t?c trên các trang tài chính (Business Section) c?a các nh?t báo M?, ngu?i ta th?y l?i nhu?n (Yield) c?a công kh? phi?u (Treasury Bill) 10 nam ? gi?a Tháng Ba (lúc lãi su?t xu?ng th?p nh?t nam nay) là kho?ng 3.60%. M?t hai tu?n qua, nó lên t?i 4.70%. Vì các chuong trình vay n? dài h?n g?n k?t theo lo?i công kh? phi?u này, nên các chuong trình tài tr? d?a ?c 15 nam và 30 nam lãi su?t c? d?nh dã gia tang lãi su?t g?n 1% (chúng tôi dã tu?ng thu?t tu?n tru?c). Trong vòng 3 tháng mà lãi su?t tang lên nhu v?y là khá nhi?u. H?u qu? là th? tru?ng d?a ?c kh?ng l?i, nhi?u ch? nhà h? b?t giá bán d? mong bán du?c nhanh hon (d?ng nào cung dã l?i “kh?m” r?i).

Trong khi dó, l?i nhu?n c?a công kh? phi?u ng?n h?n lo?i m?t nam (One Year Treasury Bill) cung nh?y v?t t? 1.19% lên d?n 1.80% cùng m?t th?i gian 3 tháng qua. Ðuong nhiên các chuong trình vay n? lãi su?t th? n?i bám vào lo?i công kh? phi?u này cung ph?i lên theo.

Ð?ng th?i, lãi su?t th? n?i thay d?i m?i 6 tháng c?a LIBOR (London Interbank Offering Rate) cung tang v?t t? 1.15% lên t?i 1.86%. H?u qu? các chuong trình vay n? mua nhà lãi su?t th? n?i c?t theo LIBOR cung tang theo tuong t? nhu v?y.

C? 3 lo?i chuong trình vay n? v?a k? trên dã gia tang t? 60 di?m d?n hon 100 di?m. B?i v?y, không nên ng?c nhiên khi th?y th? tru?ng tài tr? d?a ?c và d?a ?c c? nu?c M? co c?m b?t l?i.

Nhung, trong chi?u hu?ng leo thang c?a các lo?i lãi su?t, chuong trình vay n? thay d?i hàng tháng (Monthly LIBOR Index) l?i ch? lên t? 1.1% t?i 1.23% trong 3 tháng qua. Nói gi?n d? hon, nó ch? gia tang có 13 di?m, m?t s? gia tang r?t khiêm t?n, nh? nhàng so v?i các chuong trình vay n? khác, dù th? n?i hay c? d?nh.

Ch? so sánh gi?a hai chuong trình vay n? theo lãi su?t th? n?i m?t tháng và 6 tháng c?t vào th? tru?ng LIBOR, ngu?i ta dã có th? nhìn th?y s? l?i h?i, s? hon thi?t khác nhau nhu th? nào r?i.

Chuong trình vay n? lãi su?t th? n?i hàng tháng (Monthly Adjustable Rate Mortgage) theo LIBOR có nghia lãi su?t thay d?i hàng tháng tùy tình hình th? tru?ng tài chính hàng tháng. Chuong trình vay n? lãi su?t thay d?i m?i 6 tháng (6 month Adjustable Rate Mortgage) có nghia lãi su?t thay d?i m?i 6 tháng theo LIBOR, cho ngu?i ta yên trí du?c th?i gian dài hon g?p 6 l?n.

Hãy di vào con tính c? th?.

Gi? s? các chuong trình vay n? lãi su?t th? n?i d?u có biên d? (Margin) (T?c ph?n tram mà nhà tài tr? c?ng vào d? an trên d?u con n?) là 2%. Chuong trình vay n? lãi su?t th? n?i (ARM) hàng tháng LIBOR, khi dó, con n? ph?i tính ra d? tr? ch? n? hàng tháng là 3.25% (cho nó d? tính thay vì d? 3.23%). Và chuong trình 6 tháng LIBOR ARM là 3.875%.

N?u m?t ngu?i vay s? ti?n $350,000, khi theo chuong trình lãi su?t thay d?i hàng tháng thì s? du?c tr? ít hon chuong trình 6 tháng LIBOR ARM t?i $182 dô là ti?n l?i tr? cho nhà tài tr?. Câu h?i du?c d?t ra ? dây là có nên t?n thêm m?i tháng nhiêu dó ti?n không?

Ð? d? tr? l?i hon m?t chút, chúng tôi th? gi?i thích c?n k? hon.

Tru?c h?t, các chuong trình tài tr? lãi su?t th? n?i mà s? thay d?i càng nhanh bao nhiêu thì lãi su?t càng th?p b?y nhiêu. B?i v?y, LIBOR ARM m?t tháng bao gi? cung có lãi su?t th?p hon LIBOR ARM 6 tháng.

Tru?ng h?p ch? s? LIBOR ti?p t?c gia tang trên th? tru?ng, di nhiên các chuong trình vay n? và tr? n? theo LIBOR thay d?i hàng tháng cung leo lên hàng tháng, và chuong trình vay n? 6 tháng lãi su?t thay d?i m?t l?n cung ch? thay d?i khi h?t h?n k? m?i 6 tháng. Nhung nên nh? là nó nh?y lên cung b?o hon theo dúng tình hình khi dó. Nói khác, lãi su?t c?a LIBOR ARM 6 tháng bao gi? cung cao hon LIBOR ARM m?t tháng.

M?t k?t lu?n nho nh? có th? rút ra ? dây là, khi tình hình th? tru?ng thay d?i b?t thu?ng và không thu?n l?i, 6 tháng lãi su?t m?i thay d?i cung không ph?i là m?t th?i gian dài dáng k?.

Nhu v?y, mu?n an tâm nh?t, cách t?t nh?t v?n là vay n? qua các chuong trình có lãi su?t c? d?nh. Nhung n?u quí v? mu?n hu?ng các l?i ích c?a lãi su?t th?p hon c?a các chuong trình lãi su?t th? n?i và ch?p nh?n s? h?i h?p lên xu?ng c?a tình hình tài chính, thì lãi su?t th? n?i hàng tháng không ph?i là m?t chuong trình vay n? quá t?i.

Ngô Ð?ng