Ngô Ð?ng

Kho?ng hai nam tr? l?i dây, giá nhà tang lên nhanh nhung nh? lãi su?t th?p, ngu?i ta tuy ph?i vay n? nhi?u ti?n hon, nhung s? ti?n tr? hàng tháng cho ch? n? v?n tuong d?i th?p.

Có m?t câu h?i du?c d?t ra là, dù sao, s? ti?n n? cung khá l?n, li?u vào th?i bu?i kinh t? xu?ng d?c, n?n th?t nghi?p hàng lo?t s? có nhi?u ngu?i buông can nhà cho ch? n? t?ch thâu và bán d?u giá?

Khi lãi su?t lên cao hon, tình hình kinh t? vì lý do gì dó kh?ng l?i, các nhà kinh t? thu?c lo?i bi quan th? nào cung d?a r?ng ph?i c?n th?n không thì...

Nhung nhu hai k? báo liên ti?p tru?c dây, chúng tôi có dua ra m?t s? tu?ng trình khác nhau, t? các t? ch?c kh?o c?u tình hình th? tru?ng d?a ?c Hoa K? d? nói r?ng d?a ?c x? nhà còn phát du?c kho?ng 10 nam n?a tru?c khi nó có th? di xu?ng.

Chu k? th?nh vu?ng c?a d?a ?c ? Hoa K? trung bình là 12 d?n 15 nam. N?u nó th?nh du?c thêm 10 nam n?a, v?y là “th?” hon bình thu?ng d?y!

Th?t ra, tiên doán, d? báo, hay nói v? m?t tuong lai xa d?ng tru?c m?t, dù có các d? ki?n d? phân tích và k?t lu?n, nh?t là v? phuong di?n kinh t?, cung v?n làm công vi?c c?a th?y bói. B?i vì có r?t nhi?u ?n s? b?t d?nh không ai có th? bi?t du?c ? tuong lai.

Trong cu?c kh?o c?u v? tình hình tr? n? tr? h?n và nhà t?ch thu mà Hi?p H?i Ngân Hàng Tài Tr? Ð?a ?c Hoa K? (MBAA - Mortgage Bankers Association of America) ph? bi?n cách dây hai tu?n l?, h? th?y r?ng, t? tam cá nguy?t d?u tiên c?a nam 2003 d?n tam cá nguy?t d?u c?a nam 2004, t? l? nhà b? t?ch thu cung nhu tr? tr? h?n dã gi?m xu?ng du?c hon m?t n?a ph?n tram.

Phân tích ra h? th?y nh?ng ngu?i khi làm don vay ti?n du?c coi là lo?i khách hàng có ti?u s? tín d?ng r?t t?t, t? l? con n? tr? tr? h?n 30 ngày gi?m xu?ng t? 2.4% vào cu?i nam 2003 xu?ng còn 2.26% vào Tháng Ba 2004.

Theo l?i Doug Duncan - kinh t? gia tru?ng c?a MBAA, nói trong b?n phúc trình c?a t? ch?c này r?ng, khuynh hu?ng dó dang có chi?u hu?ng di xu?ng, có nghia là ít ngu?i tr? tr? h?n hon. Nói khác, con n? có tinh th?n trách nhi?m và c? g?ng tránh tr? tr? h?n d? b? di?m x?u, có h?i cho nhu c?u vay n? sau này.

Ông Duncan còn nói ngay c? nh?ng ngu?i t?ng có di?m x?u khi làm don xin vay n?, cung ch?ng t? h? tr? n? “ngoan ngoãn” hon. T? l? nh?ng ngu?i vay n? tr? tr? h?n trong dám nh?ng v? này dã gi?m du?c 0.4% h?i tam cá nguy?t v?a qua.

Nh?ng ngu?i vay ti?n qua B? Gia Cu Liên Bang (FHA) cung ch?ng t? h? tr? n? dúng h?n k? hon nên t? l? tr? tr? h?n lo?i vay n? qua chuong trình này gi?m xu?ng du?c 0.55%.

N?u phân tích theo t?ng khu v?c d?a lý, khu v?c phía Tây Hoa K? có t? l? tr? n? tr? h?n th?p nh?t (dù giá nhà thu?c lo?i d?t nh?t nu?c M?) t?c ch? có 2.65% trong khi khu v?c các ti?u bang phía Nam có t? l? tr? tr? h?n cao nh?t, t?i 4.72%.

Chuyên viên kinh t? coi t? l? các l?n tr? tr? h?n là d?u hi?u báo hi?u s?m cho bi?t li?u m?t d?t con n? ? ra ho?c “b? c?a ch?y l?y ngu?i” có th? s?p x?y ra hay không. Khi kinh t? suy thoái, ho?c khi con n? g?ng quá dáng nhi?u món n? cùng m?t lúc và bên trên kh? nang tr? n?, s? tru?ng h?p tr? tr? h?n và nhà b? t?ch thu d?u gia tang.

Chúng tôi còn nh?, vào nh?ng nam cu?i th?p niên 80, có ngày x?y ra d?n 800 v? nhà b? ngân hàng làm th? t?c t?ch thu và bán d?u giá ? Qu?n Cam. Nhi?u can nhà du?c ngân hàng ch? n? ch?p thu?n bán v?i giá th?p hon món n? (Short Sale) khi con n? không còn ti?p t?c tr? n?. Thí d?, tr? giá can nhà theo th? tru?ng lúc dó là $200,000 nhung con n? dang n? ngân hàng t?i $250,000, ch? n? (? xa) dành ph?i ch?p nh?n l? v?n d? bán v?i giá th? tru?ng.

Tru?ng h?p ch? có m?t món n? thì gi?n d? và ch? có m?t ch? n? l? v?n. N?u ch? nhà ôm nam b?y món n? khác nhau, khi b? m?t trong s? các ch? n? làm th? t?c bán d?u giá d? l?y l?i món n?, ch? n? chính (n? nh?t) du?c tr? tru?c, còn du bao nhiêu m?i t?i làn các ch? n? x?p hàng d?ng sau. R?t nhi?u tru?ng h?p các ch? n? nhì, n? hai, n? ba v.v... b? m?t toi v?n li?ng vì ti?n bán can nhà chia ra không t?i l?n h?.

M?t trong nh?ng lý do giúp cho tình tr?ng tr? n? tr? h?n và nhà b? t?ch thu gi?m xu?ng là nh? chính sách d?i phó “ch?n d?u” du?c các nhà tài tr? áp d?ng th?i gian g?n dây. H? can thi?p ngay khi du?c con n? thông báo hoàn c?nh tài chính khó khan, c?n du?c s? ti?p tay c?a nhà tài tr? d? vu?t qua con khó khan nh?t th?i.

Các d?nh ch? tài chính liên bang Fannie Mae, Freddie Mac và FHA bu?c t?t c? các công ty tài tr? và các công ty thu n? (Mortgage Servicers) làm an v?i h? ph?i có các k? ho?ch h?p tác v?i con n? d? các v? tr? tr? h?n hay t?i t? hon d? nhà b? t?ch thu, d?ng x?y ra. M?t s? nhà tài tr? l?n ? nhi?u khu v?c cung dã áp d?ng phuong pháp này vì có l?i c? cho nhà tài tr? l?n ngu?i vay n?. N?u d? x?y ra m?t v? nhà b? t?ch thu, c? con n? cung nhu nhà tài tr? d?u không mu?n vì c? hai d?u thi?t h?i n?ng.

B?i v?y, n?u v? nào, vì m?t lý do gì dó, ch?ng h?n th?t nghi?p, b? tai n?n ho?c b?nh ho?n không di làm du?c, nên m?nh d?n g?i cho nhà tài tr?, ch?ng minh cho h? bi?t hoàn c?nh ti?n b?c sa sút b?t ng?, ch?c ch?n h? s? cùng quí v? dua ra gi?i pháp nào dó d? d?i phó mà m?t th?i gian sau, quí v? gu?ng l?i du?c, v?a gi? du?c nhà v?a không b? di?m x?u. Trong nh?ng k? báo tru?c, chúng tôi t?ng trình bày d? tài này tuong d?i k? lu?ng.

M?t trong nh?ng cách thông thu?ng là hai bên dàn x?p d? s? ti?n tr? hàng tháng gi?m h?n xu?ng d? quí v? v?n có th? tr? du?c n? d?u hòa, t? 6 tháng d?n 9 tháng hay lâu hon. Sau dó, khi quí v? vu?t qua du?c con khó khan tài chính nh?t th?i, s? ti?n tr? hàng tháng bình thu?ng tr? l?i nhu cu. Ph?n tr? n? b? gi?m có th? c?ng thêm vào món n? ho?c con n? có th? tr? l?i nhi?u hon hàng tháng d? thanh th?a.

Ngô Ð?ng