QU?N CAM 04-11 (TH).- Sau nhi?u tháng nam è c? vi?t chi phi?u tr? n?, r?t nhi?u v? ch? nhà t?n hu?ng công nh?n n?i c?a mình khi tr? giá nhà gia tang.

Theo b?n th?ng kê c?a Hi?p H?i Ngân Hàng Tài Tr? Ð?a ?c Hoa K? (Mortgage Bankers of America - MBA) thì s? v? ch? nhà s? d?ng ph?n tr? giá nhà c?a mình (Equity) rút ti?n ra d? dùng vào vi?c khác (equity line credit), gia tang d?n 77% trong n?a d?u nam 2004, so v?i cung th?i gian này c?a nam 2003. Tuong t?, lu?ng ti?n b?c xin l?p m?c tín d?ng cung gia tang 106%, du?c coi nhu nhi?u g?p dôi ch? trong vòng có 6 tháng.

Theo các chuyên viên kh?o c?u c?a MBA, m?c cao nh?t (trung bình) c?a tín d?ng b?t d?ng s?n gia tang t? $71,932 h?i d?u nam, lên d?n $83,630 khi b?t d?u Tháng B?y 2004, gia tang 16.3%. Ðu?c ch?p thu?n m?c cao nh?t nhu th? nhung, trung bình, ngu?i ta ch? l?y ra kho?ng $45,884 h?i gi?a nam so v?i th?ng kê h?i d?u nam là $42,523.

Mua xe, gom nhi?u món n? th? tín d?ng (không du?c tr? thu? trên ti?n l?i tr? ch? n?) vào m?t món vay d?a vào tr? giá nhà (du?c tr? thu? trên ti?n l?i, lãi su?t l?i th?p hon và th?i gian tr? l?i lâu hon), l?y ti?n ra d? s?a nhà, tr? ti?n h?c phí d?i h?c cho con, di du l?ch m?t chuy?n dài ngày cho dã d?i v.v...

S? gia tang v?a k? trên d?a vào tr? giá nhà gia tang, nhu chúng tôi t?ng phân tích tùy theo s? tính toán và s? khôn ngoan c?a t?ng ch? nhà.

Tru?c h?t, ngu?i ta (m?t lúc nào dó) ng?i trên m?t d?ng ti?n. S? giàu có d?t ng?t này m?y ai không m?ng, m?y ai không mu?n t?n hu?ng? Hãy th? tu?ng tu?ng, mua nhà ? Qu?n Cam California, m?i hon nam tru?c, bây gi? giá nhà tang lên thêm c? tram ngàn dô la, ai không hài lòng? M?t s? v? mua nhà cách dây ch?ng 5 d?n 7 nam tru?c, ? Garden Grove, Westminster, Santa Ana v.v... v?i giá t? $150,000 d?n $200,000, bây gi?, các ngôi nhà này có th? bán trong kho?ng giá t? $500,000 tr? lên. Ng?i trên m?t d?ng ti?n trên $400,000 dô là là di?u có th? nhi?u ngu?i không tu?ng tu?ng n?i r?ng d?i h? l?i giàu d?n nhu th?.

Ai cung tính r?ng mua nhà d? ? và d?ng th?i là d? d?u tu cho tuong lai. S? giàu có dó có th? d?n nhung v?i m?t th?i gian dài hàng ch?c nam và có th? lâu d?n 30 nam không ch?ng, khi ti?n n? ngân hàng dã tr? h?t (và tóc mình dã b?c, lung dã còng vì gánh n? th?i gian).

Bây gi?, s? giàu có d?n nhanh hon, nhi?u hon d? tính.

Trên c? nu?c M?, d? d?ng tr? giá nhà gia tang d?n 44% trong kho?ng th?i gian 5 nam qua. Nhung m?t s? khu v?c nhu mi?n Nam, vùng v?nh và thung lung hoa vàng c?a ti?u bang California, khu v?c Ðông B?c Hoa K?, ti?u bang Florida, tr? giá nhà có th? tang hon 300% c?a th?i gian này. Ngu?i ta th?y h? dã có m?t cái d?m an toàn (cushion) d? rút ra m?t kho?n ti?n d? chi tiêu mà không s? tr? giá nhà s?t gi?m b?t ng? làm h?i mình. B?i vì các chuyên viên kinh t? tài chính d?u không tin r?ng n?n kinh t? nu?c M? t?i ho?c d? d?c thê th?m d?n d? tr? giá nhà s?t xu?ng t?i 10% hay 15% ch? trong vòng vài tháng. Các b?ng ch?ng g?n dây cho th?y nhi?u khu v?c có tr? giá nhà tang nhanh ? mi?n Nam California ch? tang tru?ng ch?m l?i ch? không m?t giá. H? cho r?ng dó là s? t? di?u ch?nh bình thu?ng c?a th? tru?ng khi giá nhà lên nhanh quá khi l?i t?c d?u ngu?i không tang lên k?p cung nhu dà phát tri?n kinh t? không cho phép.

Theo Hi?p H?i Ngân Hàng Tài Tr? Ð?a ?c Hoa K?, nh?ng noi có tr? giá nhà tang nhanh và nhi?u là nh?ng noi có dông d?o quí v? ch? nhà “rút ru?t” can nhà ra d? dùng vào vi?c khác. M?t s? ngu?i dã nhân co h?i này d? mua thêm b?t d?ng s?n d? cho thuê, dây là s? khôn ngoan, dùng ti?n thiên h? d? ra ti?n cho mình.

L?i d?ng s? giàu có m?i n?i c?a dám ch? nhà, nhi?u công ty cung c?p tín d?ng dã qu?ng cáo các chuong trình vay n? d?a trên tr? giá nhà (Equity Credit Line - ECL) can c? trên ch? s? lãi su?t th? n?i c?a th? tru?ng thu?ng g?i la “Prime Rate” (vào lúc này lãi su?t kho?ng 4.75%). M?t s? công ty tín d?ng còn “b?o ph?i” hon khi qu?ng cáo c?p tín d?ng (ECL) d?a trên Prime Rate nhung gi?m 0.25% cho ngu?i nào có di?m s? tín d?ng FICO r?t t?t, và cung có th? du?c gi?m t?i 0.5% c?a Prime Rate n?u di?m s? tín d?ng FICO không có tì v?t.

Hai tu?n l? v?a qua, các tin t?c t? Hi?p H?i Ngân Hàng Tài Tr? Ð?a ?c Hoa K? cho hay s? ngu?i xin tái tài tr? l?i món n? trên can nhà dang l?c t?c gia tang khi lãi su?t xu?ng th?p nh?t so v?i th?i gian trong 6 tháng qua.

M?t s? ngân hàng ho?c công ty tài tr? mu?n ngu?i ta khó lòng quay m?t di v?i các cách th?c d? d? cho vay ti?n du?c mô t? là “pain free” (t? nhu chích thu?c không dau). Ch?ng h?n, Ngân Hàng Bank of America cho ngu?i ta l?y ra t?i $500,000 d?a trên tr? giá nhà (equity line) mà không ph?i tr? m?t xu teng l? phí nào (no cost). Còn lãi su?t thì d?a vào Prime Rate.

Ðã du?c vay v?i lãi su?t th?p, ti?n l?i tr? cho ch? n? l?i du?c tr? thu?, c? hai y?u t? này c?ng l?i dã là l?i chào g?i r?t quy?n ru r?i.

Theo các chi ti?t v?a trình bày, h?u h?t hay nói chung t?t c? các chuong trình tín d?ng d?a vào tr? giá nhà (Home Equity Credit Line) d?u can c? vào ch? s? lãi su?t th? n?i c?a th? tru?ng hàng ngày d? tính ti?n l?i. Khi lãi su?t liên ngân hàng du?c Ngân Hàng Trung Uong (Federal Reserve Board) tang lên cao hon nhu ông Th?ng Ð?c Greenspan làm dã 3 l?n t? d?u nam d?n nay, lãi su?t th? n?i can b?n cung tang lên theo. Và di nhiên, ti?n l?i hàng tháng c?a lo?i vay n? này cung tang lên.

Cung nên phân bi?t lo?i vay n? tín d?ng d?a vào tr? giá nhà (Home Equity Credit Line - HECL) và vay m?t s? ti?n d?a vào tr? giá can nhà (Home Equity Loan - HEL).

HECL g?n gi?ng v?i m?t th? tín d?ng. Ngu?i ta có th? tr? m?t th?i gian, cho s? n? g?c xu?ng bên du?i m?c t?i da du?c phép vay, r?i l?i ti?p t?c vay thêm. Ho?c vay chua d?n m?c có quy?n vay t?i da, ngu?i ta có th? xin vay thêm cho d?n khi nào lên t?i m?c t?i da.

Còn d?i v?i HEL, ngu?i ta làm don vay m?t l?n m?t s? ti?n nào dó, d?a trên ph?n tr? giá thu?c v? ch? nhà (equity). Ti?n tr? l?i ch? nhà thu?ng là theo lãi su?t c? d?nh và th?i gia tr? n? tùy theo ch? n? con n? quy?t d?nh th?a thu?n v?i nhau. N?u mu?n vay thêm HEL, con n? (ch? nhà) l?i ph?i làm m?t lá don khác và ph?i ch?u các phí t?n cho l?n vay n? m?i, khá t?n kém.

Gi?i chuyên viên kinh t? tài chính nhi?u l?n nh?c nh? m?i ngu?i r?ng nên s? d?ng s? giàu có d?n b?t ng? này m?t cách th?n tr?ng và “có trách nhi?m” thì m?i an toàn. Trên trang báo này, chúng tôi cung dã trình bày d? tài này nhi?u l?n.

H? ÐI?P