Tru?c kia ? quê huong Vi?t Nam không có ngân hàng cho vay ti?n nên mua nhà bao gi? cung ph?i tr? ti?n ngay m?t l?n. Thông thu?ng m?t ngu?i thuc gi?i trung luu ph?i dành d?m c? m?t d?i c?n cù làm vi?c m?i mua du?c m?t can nhà nh?. Hoa K? là m?t x? tu b?n kinh t? hùng m?nh do dó có du?c m?t h? th?ng tài tr? sung túc s?n sàng cho dân chúng vay ti?n mua nhà d? dàng ch? c?n có công an vi?c làm d? kh? nang tr? ti?n vay hàng tháng là có th? tr? thành gia ch? m?t tài s?n d?a ?c.

Trên d?t M? h?u h?t ai cung vay ti?n mua nhà vì ch? có m?t s? r?t ít thu?c gi?i nhà giàu m?i có ti?n g?i ngân hàng ho?c có nh?ng tài s?n khác d? thanh toán l?y ti?n m?t mà mua nhà tr? tr?n m?t lúc. Ngay chính nh?ng ngu?i có kh? nang mua nhà tr? ngay cung không làm v?y mà v?n di vay ti?n mua nhà nhu m?i ngu?i khác vì h? mu?n t?n d?ng uu di?m khai b?t thu?. Món ti?n vay du?c g?i là “tài tr? d?a ?c” (mortgage) hay nói nôm na là vay ti?n mua nhà v?i di?u ki?n dùng nhà th? ch?p.

Thông thu?ng có ba l?i vay ti?n d? mua nhà hay tái tài tr? t?c là vay n? m?i tr? n? cu c?a ngôi nhà dã mua t? tru?c:

1. Vay v?i lãi su?t c? d?nh (Fixed Rate Mortgage): L?i vay này s? tr? ti?n lãi cho ch? n? theo m?t m?c ph?n tram th?a thu?n tru?c trên s? ti?n vay và m?c lãi không thay d?i trong su?t d?i món n?. Thí d? n? trong 30 nam thì lãi su?t c? d?nh s? không d?i trong su?t 30 nam, n?u tr? d?u hàng tháng n? s? d?t hoàn toàn vào cu?i nam th? 30. Ki?u vay này có uu di?m là m?c lãi không d?i và ngu?i vay hàng tháng tr? m?t s? ti?n d?u d?n nhu nhau do dó tránh du?c hi?m h?a b? tang lãi b?t ch?t làm cho s? ti?n ph?i tr? hàng tháng tri lên b?t ng?. Tru?ng h?p lãi su?t th? tru?ng tang di nhiên ch? n? b? thi?t vì v?n ph?i gi? lãi th?p trong su?t 30 nam không d?i, ngu?c l?i n?u lãi su?t gi?m ngu?i vay thay vì ph?i tr? cao thì có th? vay n? khác v?i m?c lãi th?p d? tr? d?t n? cu lãi nhi?u. Do dó thông thu?ng lãi su?t c? d?nh bao gi? cung cao hon lãi su?t di?u ch?nh.

2. Vay v?i lãi su?t di?u ch?nh (Adjustable Rate Mortgage g?i t?t là ARM): Lúc d?u ngu?i vay du?c hu?ng m?t m?c lãi su?t tuong d?i th?p và ti?n tr? hàng tháng theo dó cung th?p nhung ch? có hi?u l?c trong m?t th?i gian tiên kh?i thu?ng t? 6 tháng t?i 5 nam. Sau th?i gian này m?c lãi ARM s? di?u ch?nh theo lãi su?t th? tru?ng du?c tính can c? theo ch? s? (index) vào th?i di?m dó. Tuy nhiên m?i ch? n? d?u có cách tính khác nhau k?t qu? có th? l?i ho?c b?t l?i cho ngu?i vay. Ngoài ra m?i ch? n? ?n d?nh th?i h?n khác bi?t, thí d? thay d?i theo t?ng chu k? t? 3 t?i 6 tháng hay có noi di?u ch?nh m?i nam m?t l?n. Thêm vào dó còn có gi?i h?n ph?n tram tang ho?c gi?m ch?ng h?n m?i l?n không quá 0.5%. Thông thu?ng các ngu?n tài tr? thu?ng c?ng hi?n m?c l?i kh?i d?u (introductory rate) th?p d? h?p d?n ngu?i vay du?c tr? ti?n hàng tháng th?p r?i sau m?t th?i gian m?i tang lãi nên ti?n tháng ph?i tr? cao hon. Cung có nh?ng ch? n? tho?t d?u h? m?c l?i chiêu d? th?t th?p trong m?t h?n d?nh nào dó - có khi kéo dài t?i 12 tháng - r?i sau ân h?n di?u ch?nh l?i theo lãi xu?t chính th?c. Cung có nhi?u noi ?n d?nh lãi su?t d?u tiên cùng gi?i h?n t?i da thí d? m?c l?i lúc d?u là 6% di?u ch?nh gi?i h?n t?i da 11% có nghia là lãi su?t có th? tang nhi?u nh?t là 5% và m?c l?i cao nh?t trong tru?ng h?p này s? không quá 11%.

3. Vay v?i lãi su?t c? d?nh do?n k? (Baloon Mortgage): Lo?i này có lãi su?t và ti?n tr? hàng tháng không d?i trong m?t th?i k? th?a thu?n - thí d? nhu 5 nam - r?i t?i cu?i h?n d?nh ph?i tr? d?t ph?n n? còn l?i. Trên th?c t? ít khi ngu?i vay có d? ti?n tr? h?t sau 5 nam nên h? l?i ph?i di vay n? m?i, nhung ch?ng h?n vì lý do nào dó nhu h? so tín d?ng x?u không vay du?c thì ngu?i vay có th? lâm vào nguy co m?t nhà. Lo?i lãi su?t th? n?i này không m?y du?c ua chung ch? có ngu?i vay trong tru?ng h?p b?t d?c di không vay ? dâu du?c v?i các l?i vay k? trên.

Ngoài ba lo?i tài tr? chính th?c trên còn k? thêm m?t lo?i cho vay th? ch?p n?a g?i là “vay trên v?n li?ng giá tr? nhà” (home equity loan) thông d?ng nhu ki?u “c?m nhà” l?y m?t s? ti?n can c? theo giá th? tru?ng c?a ngôi nhà tr? di s? ti?n còn n? chính. Lo?i n? này thu?ng “th? n?i” v?i lãi su?t di?u ch?nh và tr? d?n hàng tháng cho d?n khi d?t n? và ngu?i vay có quy?n s? d?ng ti?n vay vào b?t c? m?c dích gì.

Ai có ý d?nh mua nhà d?u có th? vay ti?n tr?c ti?p v?i ngân hàng hay hãng tài tr? d?a ?c ? d?a phuong noi mình cu ng? hay vay qua trung gian c?a môi gi?i tài tr? (mortgage broker) có liên l?c d?i di?n các ngu?n cho vay trong hay ngoài ti?u bang. Thông thu?ng các ngu?n tài tr? qu?ng cáo vài chuong trình cho vay khác nhau có d?c di?m và di?u ki?n phù h?p v?i kh? nang và hoàn c?nh c?a ngu?i di vay. Tuy cùng m?t ngân hàng hay công ty tài tr? trên toàn qu?c nhung dôi khi chi nhánh t?i các ti?u bang có th? có lãi su?t và di?u ki?n khác nhau, do dó nên ch?u khó nh?n n?i tham kh?o nhi?u noi d? cu?i cùng ch?n du?c ngu?n tài tr? t?t nh?t có lãi su?t th?p và di?u ki?n vay d? dàng. Trên th?c t? di?u ki?n mua bán nhà và di?u ki?n vay ti?n do ch? bán và ngu?n tài tr? ?n d?nh do dó ngu?i mua nhà nên t?n d?ng kh? nang hi?u bi?t d? tìm ra ngu?n tài tr? thích h?p v?i nhu c?u c?a mình cho b?t t?n kém. Tru?c h?t xét xem mình có thu?c thành ph?n du?c hu?ng chuong trình mua nhà c?a chính ph? nhu FHA hay VA cho ngu?i m?i mua nhà l?n d?u ho?c nhà do ch? nhân t? d?ng bán hay t? d?ng ra tài tr?. N?u không thu?c thành ph?n d?c bi?t thì nên di kh?o giá các ngu?n tài tr? theo tiêu chu?n 30 nam giao u?c (conventional) d? so sánh noi nào có di?u ki?n vay d? dàng và phân l?i th?p nh?t vì tuy cùng m?t th? tru?ng d?a ?c t?i d?a phuong nhung lãi su?t và di?u ki?n thu?ng chênh l?ch r?t xa. Cu?i cùng khi ch?n du?c m?t noi v?a ý t?t hon h?t nên xúc ti?n th? t?c ngay vì lãi su?t thu?ng lên xu?ng, tr?i s?t r?t nhanh khó tiên doán du?c m?c thay d?i trong nh?ng ngày k? ti?p.

Khi t? di vay ti?n mua nhà ph?n dông g?p khó khan không bi?t d?t nh?ng câu h?i nào quan tr?ng nh?t v?i ngu?n tài tr? và khó l?a ch?n vì h? ch? có ít chuong trình cho vay. Ngu?c l?i dùng môi gi?i d?a ?c có l?i di?m du?c ch? d?n d?n nhi?u ngu?n có các chuong trình vay khác nhau, môi gi?i có kh? nang tham kh?o tìm tòi nhi?u noi d? tìm ra ngu?n vay thích h?p cho nhu c?u c?a thân ch?. Di nhiên dùng môi gi?i ph?i tr? ti?n công theo ch?m (ph?n tram s? ti?n vay) nên nh?ng ai t? tìm l?y du?c thì s? ti?t ki?m du?c kho?n ti?n này. B?ng không có th?i gi? hay không có hi?u bi?t nhi?u trên lãnh v?c vay ti?n d?a ?c thì gi?i pháp gi?n d? nh?t v?n là dùng trung gian.

Khi ký k?t mua nhà và tru?c khi n?p don vay ti?n bao gi? cung ph?i thuong lu?ng thêm vào di?u ki?n “mua nhà thu?n v?i di?u ki?n vay du?c ti?n” (mortgage contingency clause) có nghia là n?u ngu?i d?nh mua b? ngân hàng t? ch?i không cho vay thì có quy?n l?y l?i ti?n c?c và h?y b? giao kèo. Ði?u ki?n này có m?c dích b?o v? cho ngu?i d?nh mua không b? ch? bán làm khó d? không ch?u tr? l?i ti?n d?t c?c khi không vay du?c ti?n mua nhà ho?c ép bu?c ph?i tìm d?n nh?ng noi cho vay khác có di?u ki?n ch?p thu?n d? dàng hon nhung ph?i tr? lãi n?ng cùng và nhi?u th? l? phí t?n ti?n khác.

Cung nhu thu?ng l? ngu?i vi?t xin xác nh?n ni dung c?a nh?ng lo?t bài tìm hi?u lu?t pháp này ch? hoàn toàn du?c s? d?ng v?i tính cách thông tin (information) giúp quí d?c gi? m?t vài ki?n th?c t?ng quát can b?n v? lu?t pháp Hoa K? mà thôi và không th? coi nhu liên h? c?a lu?t su v?i thân ch? (attorney-client relationship). Do dó n?u có v?n d? liên quan d?n lu?t, quí d?c gi? v?n c?n ph?i th?o lu?n v?i m?t lu?t su chuyên môn v? tru?ng h?p c?a quí v?.

N?u c?n tham kh?o riêng xin liên l?c v?i Lu?t Su LyLy Nguy?n t?i van phòng ? 12912 Brookhurst Street, #365, Garden Grove, CA 92840, di?n tho?i (714) 530-7865.