QUẬN CAM 04-11 (TH).- Sau nhiều tháng năm è cổ viết chi phiếu trả nợ, rất nhiều vị chủ nhà tận hưởng công nhẫn nại của mình khi trị giá nhà gia tăng.

Theo bản thống kê của Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Ðịa Ốc Hoa Kỳ (Mortgage Bankers of America - MBA) thì số vị chủ nhà sử dụng phần trị giá nhà của mình (Equity) rút tiền ra để dùng vào việc khác (equity line credit), gia tăng đến 77% trong nửa đầu năm 2004, so với cũng thời gian này của năm 2003. Tương tự, lượng tiền bạc xin lập mức tín dụng cũng gia tăng 106%, được coi như nhiều gấp đôi chỉ trong vòng có 6 tháng.

Theo các chuyên viên khảo cứu của MBA, mức cao nhất (trung bình) của tín dụng bất động sản gia tăng từ $71,932 hồi đầu năm, lên đến $83,630 khi bắt đầu Tháng Bảy 2004, gia tăng 16.3%. Ðược chấp thuận mức cao nhất như thế nhưng, trung bình, người ta chỉ lấy ra khoảng $45,884 hồi giữa năm so với thống kê hồi đầu năm là $42,523.

Mua xe, gom nhiều món nợ thẻ tín dụng (không được trừ thuế trên tiền lời trả chủ nợ) vào một món vay dựa vào trị giá nhà (được trừ thuế trên tiền lời, lãi suất lại thấp hơn và thời gian trả lại lâu hơn), lấy tiền ra để sửa nhà, trả tiền học phí đại học cho con, đi du lịch một chuyến dài ngày cho đã đời v.v...

Sự gia tăng vừa kể trên dựa vào trị giá nhà gia tăng, như chúng tôi từng phân tích tùy theo sự tính toán và sự khôn ngoan của từng chủ nhà.

Trước hết, người ta (một lúc nào đó) ngồi trên một đống tiền. Sự giàu có đột ngột này mấy ai không mừng, mấy ai không muốn tận hưởng? Hãy thử tưởng tượng, mua nhà ở Quận Cam California, mới hơn năm trước, bây giờ giá nhà tăng lên thêm cả trăm ngàn đô la, ai không hài lòng? Một số vị mua nhà cách đây chừng 5 đến 7 năm trước, ở Garden Grove, Westminster, Santa Ana v.v... với giá từ $150,000 đến $200,000, bây giờ, các ngôi nhà này có thể bán trong khoảng giá từ $500,000 trở lên. Ngồi trên một đống tiền trên $400,000 đô là là điều có thể nhiều người không tưởng tượng nổi rằng đời họ lại giàu đến như thế.

Ai cũng tính rằng mua nhà để ở và đồng thời là để đầu tư cho tương lai. Sự giàu có đó có thể đến nhưng với một thời gian dài hàng chục năm và có thể lâu đến 30 năm không chừng, khi tiền nợ ngân hàng đã trả hết (và tóc mình đã bạc, lưng đã còng vì gánh nợ thời gian).

Bây giờ, sự giàu có đến nhanh hơn, nhiều hơn dự tính.

Trên cả nước Mỹ, đổ đồng trị giá nhà gia tăng đến 44% trong khoảng thời gian 5 năm qua. Nhưng một số khu vực như miền Nam, vùng vịnh và thung lũng hoa vàng của tiểu bang California, khu vực Ðông Bắc Hoa Kỳ, tiểu bang Florida, trị giá nhà có thể tăng hơn 300% của thời gian này. Người ta thấy họ đã có một cái đệm an toàn (cushion) để rút ra một khoản tiền để chi tiêu mà không sợ trị giá nhà sụt giảm bất ngờ làm hại mình. Bởi vì các chuyên viên kinh tế tài chính đều không tin rằng nền kinh tế nước Mỹ tồi hoặc đổ dốc thê thảm đến độ trị giá nhà sụt xuống tới 10% hay 15% chỉ trong vòng vài tháng. Các bằng chứng gần đây cho thấy nhiều khu vực có trị giá nhà tăng nhanh ở miền Nam California chỉ tăng trưởng chậm lại chứ không mất giá. Họ cho rằng đó là sự tự điều chỉnh bình thường của thị trường khi giá nhà lên nhanh quá khi lợi tức đầu người không tăng lên kịp cũng như đà phát triển kinh tế không cho phép.

Theo Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Ðịa Ốc Hoa Kỳ, những nơi có trị giá nhà tăng nhanh và nhiều là những nơi có đông đảo quí vị chủ nhà “rút ruột” căn nhà ra để dùng vào việc khác. Một số người đã nhân cơ hội này để mua thêm bất động sản để cho thuê, đây là sự khôn ngoan, dùng tiền thiên hạ đẻ ra tiền cho mình.

Lợi dụng sự giàu có mới nổi của đám chủ nhà, nhiều công ty cung cấp tín dụng đã quảng cáo các chương trình vay nợ dựa trên trị giá nhà (Equity Credit Line - ECL) căn cứ trên chỉ số lãi suất thả nổi của thị trường thường gọi la “Prime Rate” (vào lúc này lãi suất khoảng 4.75%). Một số công ty tín dụng còn “bạo phổi” hơn khi quảng cáo cấp tín dụng (ECL) dựa trên Prime Rate nhưng giảm 0.25% cho người nào có điểm số tín dụng FICO rất tốt, và cũng có thể được giảm tới 0.5% của Prime Rate nếu điểm số tín dụng FICO không có tì vết.

Hai tuần lễ vừa qua, các tin tức từ Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Ðịa Ốc Hoa Kỳ cho hay số người xin tái tài trợ lại món nợ trên căn nhà đang lục tục gia tăng khi lãi suất xuống thấp nhất so với thời gian trong 6 tháng qua.

Một số ngân hàng hoặc công ty tài trợ muốn người ta khó lòng quay mặt đi với các cách thức dự dỗ cho vay tiền được mô tả là “pain free” (tỉ như chích thuốc không đau). Chẳng hạn, Ngân Hàng Bank of America cho người ta lấy ra tới $500,000 dựa trên trị giá nhà (equity line) mà không phải trả một xu teng lệ phí nào (no cost). Còn lãi suất thì dựa vào Prime Rate.

Ðã được vay với lãi suất thấp, tiền lời trả cho chủ nợ lại được trừ thuế, cả hai yếu tố này cộng lại đã là lời chào gọi rất quyến rũ rồi.

Theo các chi tiết vừa trình bày, hầu hết hay nói chung tất cả các chương trình tín dụng dựa vào trị giá nhà (Home Equity Credit Line) đều căn cứ vào chỉ số lãi suất thả nổi của thị trường hàng ngày để tính tiền lời. Khi lãi suất liên ngân hàng được Ngân Hàng Trung Ương (Federal Reserve Board) tăng lên cao hơn như ông Thống Ðốc Greenspan làm đã 3 lần từ đầu năm đến nay, lãi suất thả nổi căn bản cũng tăng lên theo. Và dĩ nhiên, tiền lời hàng tháng của loại vay nợ này cũng tăng lên.

Cũng nên phân biệt loại vay nợ tín dụng dựa vào trị giá nhà (Home Equity Credit Line - HECL) và vay một số tiền dựa vào trị giá căn nhà (Home Equity Loan - HEL).

HECL gần giống với một thẻ tín dụng. Người ta có thể trả một thời gian, cho số nợ gốc xuống bên dưới mức tối đa được phép vay, rồi lại tiếp tục vay thêm. Hoặc vay chua đến mức có quyền vay tối đa, người ta có thể xin vay thêm cho đến khi nào lên tới mức tối đa.

Còn đối với HEL, người ta làm đơn vay một lần một số tiền nào đó, dựa trên phần trị giá thuộc về chủ nhà (equity). Tiền trả lại chủ nhà thường là theo lãi suất cố định và thời gia trả nợ tùy theo chủ nợ con nợ quyết định thỏa thuận với nhau. Nếu muốn vay thêm HEL, con nợ (chủ nhà) lại phải làm một lá đơn khác và phải chịu các phí tổn cho lần vay nợ mới, khá tốn kém.

Giới chuyên viên kinh tế tài chính nhiều lần nhắc nhở mọi người rằng nên sử dụng sự giàu có đến bất ngờ này một cách thận trọng và “có trách nhiệm” thì mới an toàn. Trên trang báo này, chúng tôi cũng đã trình bày đề tài này nhiều lần.

HỒ ÐIỆP