Theo thông lệ hàng năm, người ta căn cứ vào các con số thống kê tình hình thị trường tài trợ địa ốc do Ủy Ban Tài Trợ Ðịa Ốc Liên Bang (Federal Housing Finance Board) (FHFB) phổ biến vào Tháng Chín để tiên đoán mức tối đa của “conforming loan”.

Hiện nay, mức tối đa đang được áp dụng là $333,700.

Tại sao lại gọi là “conforming loan”? Ðó là số tiền nợ được các ngân hàng và các công ty tài trợ địa ốc cho vay phải tuân thủ (conform) theo các qui định của hai định chế tài chính liên bang (Fannie Mae và Freddie Mac). Nhờ theo đúng các điều kiện đó mà người ta được hưởng lãi suất nhẹ hơn các khoản vay nợ lớn hơn (jumbo loan) từ 0.25% đến 0.75%. Tại sao lại nhẹ hơn thì có nhiều lý do và giải thích sẽ mất rất nhiều thời giờ. Nhưng ít nhất, trong đó, có một điều được giới đầu tư tài chính quốc tế tin tưởng là chính phủ Hoa Kỳ sẽ bắt tay can thiệp nếu vì lý do kinh hoàng nào đó, các định chế Freddie Mac và Fannie Mae sập tiệm. Nói khác, họ không tin rằng khi bỏ tiền ra mua khối lượng tín dụng dài hạn khổng lồ từ các định chế này, họ sẽ bị trắng tay.

Hàng năm mức tối đa “conforming loan” được điều chỉnh vào Tháng Mười. Nhưng Tháng Mười 2004,chính phủ liên bang Hoa Kỳ cho hay con số đó sẽ không được loan báo cho đến ngày 30 Tháng Mười Một 2004. Ðây là sự thay đổi bất thường mà cả thế giới đầu tư tài chính cũng như kỹ nghệ tài trợ địa ốc Hoa Kỳ đang trông ngóng.

Trên nguyên tắc, giá nhà trung bình trên toàn quốc Hoa Kỳ (đã được cơ quan FHFB công bố) từ Tháng Chín 2003 đến Tháng Chín 2004 nếu được dùng làm nền tảng để điều chỉnh mức độ gia tăng của số tiền tối đa được vay nợ “conforming loan” thì người ta dự đoán nó sẽ là khoảng $371,400 cho các món nợ được chấp nhận cho vay từ ngày 01 Tháng Giêng 2005. Bởi vì trong khoảng thời gian một năm kể trên, giá nhà trên toàn quốc Hoa Kỳ đã tăng trung bình 11.3%. (Dù có nhiều địa phương có tỉ lệ giá nhà gia tăng gấp nhiều lần hơn thế).

Thật ra, nếu căn cứ theo từng tháng, giá nhà trên toàn quốc Hoa Kỳ, vừa thay đổi thất thường theo tình hình kinh tế tài chính của từng khu vực. Khu này tăng nhiều khu khác tăng ít. Tháng tăng nhiều tháng tăng ít. Có tháng không tăng hay lại giảm. Người ta từng kêu ca rất nhiều rằng con số tối đa mà người ta được chấp thuận cho vay với lãi suất ưu đãi do chính phủ liên bang ấn định không “công bằng” nếu nhìn vào tình hình giá nhà của nhiều khu vực. Thí dụ như giá nhà ở Quận Cam, San Diego, vùng Vịnh San Francisco, vùng San Jose của California, mới là một số ít thí dụ. Nhưng số tiền đó lại quá lớn so với một số tiểu bang nông nghiệp miền trung nước Mỹ hoặc các khu vực nông nghiệp thưa dân. Bởi vậy, từ nay trở đi, có thể chính phủ liên bang qua Cơ Quan OFHEO (định chế liên bang giám sát hoạt động của Fannie Mae và Freddie Mac) sẽ đứng ra quyết định con số tối đa của “conforming loan”.

Trong quá khứ, người ta thấy con số tối đa của “conforming loan” cũng không phản ảnh đúng tình hình thực tế của thị trường địa ốc Hoa Kỳ. Thí dụ, các năm 1990, 1994 và 1995, tuy thị trường địa ốc nước này đi xuống, nhiều người buông tay cho nhà tài trợ hay ngân hàng chủ nợ tịch thu nhà để bán lại với giá tiền ít hơn món nợ (lỗ vốn), mức cao nhất của “conforming loan” lại vẫn được nâng lên cao hơn những năm trước đó. Và đến năm 1997, họ lại không tăng mức tiền được vay cao nhất lên. Thành thử, người ta không biết các quan liên bang “ra làm sao” cả.

Nhìn chung, trong suốt 27 năm mà chính phủ liên bang điều chỉnh mức cho vay cao nhất của “conforming loan”, họ dựa vào nhiều yếu tố khác bên ngoài con số trung bình của giá nhà trên toàn quốc Hoa Kỳ để điều chỉnh. Dưới đây là thống kê giá nhà trung bình trên toàn quốc Hoa Kỳ trong thời gian một năm tính từ Tháng Chín 2003 đến Tháng Chín 2004:

Tháng Chín 2003: $237,900.

Tháng Mười: $243,800.

Tháng Mười Một: $246,700.

Tháng Chạp: $233,900.

Tháng Giêng 2004: $241,800.

Tháng Hai: $248,000.

Tháng Ba: $250,600.

Tháng Tư: $262,100.

Tháng Năm: $261,000.

Tháng Sáu: $267,600.

Tháng Bảy: $263,800.

Tháng Tám: $261,600.

Tháng Chín: $264,900.

Ngô Ðồng