Chắc chắn ai cũng có sẵn câu trả lời trong đầu gần như một thứ công thức: mua rẻ, bán đắt. Mua khi thị trường thuận lợi cho người mua và bán khi thị trường đứng về phía người bán.

Ở đời, chẳng mấy ai dại, nhưng hoàn cảnh hoặc thời thế nhiều khi không chiều tất cả mọi người. Có người phải mua nhà khi tình hình thị trường quá sôi bỏng, chỉ có lợi cho người bán. Trong khi đó, nhiều người cần phải bán nhà vào lúc thị trường ế ẩm, có thể thiệt thòi tiền bạc rất lớn.

Bài viết này chỉ giới hạn trong phạm vi hoàn cảnh của những người muốn bán căn nhà này để mua căn nhà khác, thường gọi là “move-up”, tức bán căn nhà có giá trị ít hơn, lấy tiền lời mua căn nhà khác giá trị cao hơn.

Khi quyết định bán nhà, nhất là khi thị trường đang rất thuận lợi cho người bán, luôn luôn bán được giá cao và bán rất nhanh chóng. Chuyện này đã xảy ra từ khoảng tháng tư năm nay trở ngược về hai năm trước tại quận Cam. Nhiều người đã phải “tranh cướp” với nhiều người khác để mua một căn nhà. Ba bốn người, có khi là hơn chục người cùng trả giá để mua một căn nhà. Kết quả, chủ nhà bán được căn nhà bên trên cả giá niêm yết (list price).

Đứng trên tư cách của người bán, chủ nhà chắc chắn sung sướng vì bán được căn nhà bên trên sự mong đợi cả về thời gian và tiền bạc. Nhưng tới khi phải trở thành người mua nhà, họ nếu quyết định mua ngay, cũng sẽ phải đối diện một tình hình thị trường như thế. Tức cũng phải đi tranh cướp với người khác để mua nhà.

Tuy nhiên, không phải tất cả mọi chuyện đều suông sẻ. Địa ốc viên có hiểu biết chuyên môn và kinh nghiệm đại diện cho chủ nhàchắc chắn phải bảo vệ quyền lợi cho người bán. Tức là trên bản hợp đồng, phải nói rõ chủ nhà chỉ bán căn nhà này (contigent) nếu mua được căn nhà khác và đóng thủ tục giấy tờ (close escrow) cùng một lúc.

Trong trường hợp này, có một số hoàn cảnh xảy ra.

Sau khi người mua nhà chấp nhận điều kiện này, người bán phải đi kiếm nhà ngay và thường người mua cũng đặt điều kiện lại là chỉ chờ trong vòng bao nhiêu lâu (có thể chỉ trùng với thời gian họ làm thủ tục vay nợ hoặc nhiều lắm kéo dài thêm một vài tuần lễ).

Để tránh mất thời giờ, người bán phải có ý niệm sẵn trong đầu hoặc đã phải bàn tính trước trong nhà, dựa vào số tiền “equity” có được thì sẽ mua ở đâu và tối đa giá bao nhiêu. Nếu không sẵn sàng như vậy, nhiều khi không kịp mua nhà khác khi thời hạn thỏa thuận làm thủ tục giấy tờ đã qua đi, người mua thất vọng hay bực mình huỷ bỏ hợp đồng. Hoặc là phải mua vội một căn nhà khác. Đây là trường hợp mà chúng tôi thấy xảy ra hồi năm ngoái.

Chủ nhà là cặp vợ chồng đều là kỹ sư A, bán căn nhà ở Garden Grove, muốn mua căn nhà khác ở phía nam quận Cam, xây mới. Hồi đầu họ không tính dọn đi đâu cả nên đã bỏ ra trước sau tới $150,000 để tân trang toàn thể trong ngoài trên duới cho căn nhà qua hai lần vay tiền ngân hàng. Khi thấy thị trường “hot”, họ quyết định bán nhà để mua nhà mới. Gặïp được người khách B mê căn nhà được tân trang quá đẹp, người mua của họ bằng lòng trả đúng giá niêm yết $590,000 vì sợ người khác mua tranh mất. Tuy nhiên khi giám định viên (appraiser) của nhà tài trợ định giá, họ chỉ “kéo” giá lên được tới $550,000 và không thể nào tìm được căn nhà nào tương tự như thế trong khu vực bán dù là gần với giá bán. Người mua thấy mình hố, bỏ của chạy lấy người dù thị trường đang nóng.

Khi chủ nhà quyết định tung nhà ra thị trường, họ nghĩ rằng số tiền họ bỏ ra mua nhà hồi trước và số tiền họ bỏ ra để tân trang cộng lại còn nhiều hơn $600,000. Nhưng họ không hiểu rằng, tiền bỏ ra tân trang, không thể lấy lại trọn vẹn. Giá một căn nhà tuỳ thuộc rất nhiều yếu tố.

Trong khi đó, chủ nhà nhân một chuyến ra biển chơi, vào xem một căn nhà gần biển mở “open house” bán với giá $1.5 triệu. Mê quá, họ vội vàng viết “offer” để mua. Để có thể có tiền trả trước mà mua căn nhà ở Huntington Beach, chủ nhà nhờ địa ốc viên gọi người mua cũ đến để đề nghị bán nhà với giá $550,000. May là người này vẫn chưa tìm được căn nhà khác ưng ý.

Khi tất cả mọi chuyện mua bán đều không nằm trong sự xếp đặt và tính toán sẵn, những yếu tố bất ngờ đưa vào quyết định mua hay bán đều dễ đem đến thiệt hại tiền bạc.

Trong thí dụ kể trên người khách B đã dựa vào cảm tính để chấp nhận giá mua quá đắt, không có sự cố vấn nào của một địa ốc viên chuyên nghiệp. Còn cặp vợ chồng kỹ sư A cũng mua căn nhà ở Huntington Beach bị bán quá giá khoảng $200,000. Nhưng họ chấp nhận mua vì nghĩ rằng khó kiếm được địa điểm gần biển (đi bộ ra biển vài phút) và kiểu nhà lầu kiến trúc tân kỳ cũng chỉ mới xây cách đây chưa tới chục năm. Cả khu lại có cổng an toàn ra vào có số bấm riêng.

Bán nhà không có điều kiện “tôi chỉ bán căn nhà này nếu tôi mua được căn nhà khác trong thời hạn...” chủ nhà sẽ phải đối diện với một số hoàn cảnh không mấy thuận lợi. Thứ nhất nếu gặp người mua dễ chịu, sau khi hoàn tất thủ tục vay nợ, họ có thể chấp nhận cho người bán ở nán lại một vài tuần cho người bán lo xong chuyên mua nhà khác. Dĩ nhiên, người chủ phải trả tiền thuê nhà theo một bản hợp đồng phụ thuộc được viết kèm thêm vào với bản hợp đồng mua bán nhà chính. Thứ hai, trong trường hợp người mua nhất định không chiụ, chủ nhà phải dọn ra, tìm chỗ thuê tạm hoặc ngủ khách sạn, đồ đạc thuê nhà kho cất đỡ. Như thế này thì tốn tiền nhiều hơn cho chủ nhà.

Thông thường khi vừa bán nhà này để mua nhà khác, người địa ốc viên có thể đề nghị với chủ nhà là đặt thêm từ trước điều kiện thuê lại căn nhà một thời gian, khi chưa kịp mua nhà khác. Có như thế, đỡ cảnh phải vất vả tìm chỗ ở tạm thời.

Kể cả những trường hợp đi mau nhà mới xây, công ty kiến trúc cũng chỉ nói “phỏng định” thời gian hoàn tất căn nhà để giao, chứ họ không cả quyết là sẽ xong đích xác vào ngày nào. Làm một căn nhà mới có nhiều yếu tố có thể gây trì hoãn sự hoàn tất một tới vài tháng là thường.

Trên nguyên tắc, người ta nói rằng nên bán nhà vào mùa xuân hay mùa hè vì phần lớn người ta muốn dọn nhà vào lúc không gây trở ngại chuyển trường cho con cái. Còn nếu mua nhà, nên mua vào mùa lạnh khi mà ngươì mua ít đỡ phải cạnh tranh. Thực tế, cũng tuỳ vào hoàn cảnh của từng khu vực và tùy tình hình thị trường. Khi thị trường “hot” dù là ngày mưa hay tuyết đổ, người ta cũng vẫn tranh nhau mua như thường. mấy năm gần đây chứng minh rõ điều này.

Cho dù ở hoàn cảnh nào, thời gian nào, nếu không bình tĩnh và có cố vấn tốt, sự vội vã không có lợi cho cái túi. Người viết bài này không phải chỉ nhìn thấy một lần, mà khá nhiều lần. nếu cẩn thận, bình tĩnh và đừng nôn nóng, nguyên tắc “mua rẻ, bán đắt” tuy không tận dụng được tối đa thì cũng không đến nỗi bị hố. Hãy nhìn vào diễn biến của thị trường, từ thị trường địa ốc đến thị trường tài trợ địa ốc để đưa ra các quyết định hợp lý.

Người ta ví chuyện một người vừa bán nhà để mua nhà khác như một người đi thăng bằng ở trên dây. Thật ra, dễ hơn đi dây nhiều, nếu chịu khó suy nghĩ và bình tĩnh. Người làm xiếc đi trên dây cần bình tĩnh để giữ tháng bằng để đến đầu bên kia an toàn và không lộn cổ xuống đất. Người bán nhà này mua nhà khác sẽ tận dụng được cơ hội hầu mang về cho mình mối lợi lớn nhất. Công khó đầu tư được đền bù thỏa đáng.