Một tài liệu mới phổ biến trên mạng của Hiệp Hội Địa ốc Hoa Kỳ khuyến cáo giới đầu tư địa ốc về vấn đề bảo hiểm nhà: Họ nói rằng giới đầu tư địa ốc, dù lớn hay cò con, hãy cố gắng giữ lấy bản hợp đồng bảo hiểm bất động sản.

Mới buổi sáng ngủ dậy ngồi nhâm nhi cà phê, quí vị cảm thấy sung sướng khi biết rằng căn nhà cho thuê của quí vị tăng trị giá vèo vèo. Mua chưa đầy 2 năm đã thấy có thêm hơn trăm ngàn ngon ơ. Nhưng tới chiều, mở thùng thư thấy lá thư củahãng bảo hiểm viết như thế này: “Chúng tôi tran trọng báo tin cho ông biết là chúng tôi sẽ không gia hạn bản hợp đồng bảo hiểm cho bất đôïng sản tọa lạc ở số ...thành phố...khi thời hạn hiệu lực của bản hợp đồng này chấm dứt.”

Quí vị cũng từng nghe rằng các hãng bảo hiểm dạo này “khó” lắm, nhưng không ngời cái khó đó lại rớt trúng đầu mình.

Thật ra, họ đã (cố ý) quên không thông báo lý do rằng cách đó không lâu, quí vị gọi điện thoại cho họ để nói căn nhà cho thuê của quí vị bị mục ở phòng tắm.

Mấy năm nay, nhiều hãng bảo hiểm điêu đứng vì thiệt hại từ thiên tai này đến thiên tai khác, lại còn vấn đề khủng bố. Đầu tư chứng khoán thì lỗ vốn trong khi phải moi hầu bao đền ứ hự, một số hãng bảo hiểm phá sản. Số còn lại thì kiếm tiền không bao nhiêu. Để tồn tại, các hãng bảo hiểm từ xe tới nhà và thương mại, đều tìm đủ mọi cách để giới hạn thiệt hại. Nghi ngờ một cái gì bất thường có thể dẫn đến hậu quả xấu, họ bỏ quí vị chạy liền.

Dòm ngó tiểu sử tín dụng

Hai năm gần đây, Sở Bảo Hiểm và cơ quan lập pháp tiểu bang Texas khám phá ra rằng có sự song hành và liên hệ giữa tiểu sử tín dụng (xấu) và sự việc người ta lại hay đòi hãng bảo hiểm bồi thường. Đây là điều mà kỹ nghệ bảo hiểm đã nghiệm ra từ lâu. Tức là, họ thấy nếu người ta có tiểu sử tín dụng xấu, các người này có khuynh hướng đòi hãng bảo hiểm bồi thường nhiều hơn những nhóm khác.

Từ đó, họ dùng điểm số tín dụng của quí vị để tính điểm tốt xấu của khách hàng mua bảo hiểm. Hậu quả, họ lấy bảo phí của những người có tiểu sử tín dụng xấu đắt hơn là với những người có tiểu sử tín dụng tốt. Loại giá biểu bảo hiểm khác nhau này cũng từng bị đả kích như lấy bảo phí xe hơi cao thấp khác nhau tuỳ khu vực cư trú.

Hai “võ khí” của hãng bảo hiểm

Nếu quí vị nghĩ rằng tì vết trên bản tiểu sử tín dụng có thể làm khó quí vị khi đi mua bảo hiểm, quí vị cũng nên biết rằng kỹ nghệ bảo hiểm hiện nay sử dụng 2 công ty thâu thập dữ liệu tiểu sử mua bảo hiểm của quí vị. Từ bảo hiểm nhà, bảo hiểm xe, bảo hiểm doanh nghiệp và cả bảo hiểm bất động sản đầu tư (investment properties).

Hệ thống thu thập dữ liệu có tên là “CLUE system” thuộc sở hữu của công ty Choice Trust là hệ thống thu thập dữ liệu bảo hiểm cá nhân phong phú và đầy đủ nhất, được hầu hết các công ty bảo hiểm tín nhiệm và sử dụng. Một tổ chức khác cũng được các hãng bảo hiểm dùng nhiều là của công ty Insurance Service Office thường được gọi tắt là A-PLUS (Automated Property Loss Underwriting System).

Các dữ kiện do hai công ty vừa kể cung cấp cho kỹ nghệ bảo hiểm gồm tên, ngày tháng năm sinh, số an sinh xã hội, lịch sử các tai nạn và những lần được bồi thường, ngày tai nạn xảy ra và các sự thiệt hại được bồi thường bao nhiêu. Cho dù hãng bảo hiểm không phải bồi thường một xu teng, họ cũng ghi nhận cả các sự thiệt hại mà quí vị “bị”. Thông thường, các dữ kiện đó nằm trong kho dữ liệu của hệ thống GLUE suốt 5 năm.

Quí vị nên nhớ rằng các bản phúc trình của GLUE tính điểm từng người một trên các nấc thang về mức độ nguy hiểm. Các hãng bảo hiểm dùng thang điểm này để định mức bảo phí (insurance premium) hay cẩn thận hơn, lắc đầu để quí vị chạy đi nơi khác.

Khổ một nỗi, cũng như các dữ liệu tiểu sử tín dụng mà chúng tôi từng trình bày nhiều lần, kho dữ liệu của GLUE cũng đầy những lầm lẫn.

Các dữ kiện về cá nhân quí vị có thể sai, có thể thuộc về người khác trùng tên. Tài sản quí vị không làm chủ. Cho dù quí vị tự sửa chữa lấy các sự thiệt hại (vì chưa đủ deductible) nó cũng vẫn hiện ra trên hệ thống GLUE chỉ vì quí vị đã “lỡ” gọi điện thoại “bẩm báo” tưởng rằng gỡ được ít tiền bồi thường. Có một điều khá tàn nhẫn được người ta nói đến rằng là, dù quí vị là khách hàng “trung thành, lâu năm” của hãng bảo hiểm, tới lúc họ cảm thấy quí vị có vẻ “không còn ngon ăn”, họ cũng vẫn lót tay lá chuối tiễn ngài ra cửa. Khi quí vị găp hoạn nạn và gọi hco hãng bảo hiểm, dù phải dù trái, dữ kiện này cũng được thông báo để GLUE lưu trữ để hãng bảo hiểm “vật” quí vị sau này.

Bảo hiểm thương mại, kỹ nghệ

Các hãng bảo hiểm có dịch vụ bảo hiểm các cơ sở thương mại hay kỹ nghệ, ngày nay, đòi hỏi sở hữu chủ bất động sản hoặc cơ sở thương mại phải cung cấp cho họ tài liệu chứng minh 5 năm khai đòi bảo hiểm bồi thường, trước khi họ cứu xét xem có nên chấp nhận đơn xin mua bảo hiểm của quí vị. Thêm nữa, họ còn cử người tới xem xét bất động sản hay cơ sở kinh doanh của quí vị trước và ngay trong thời gian họ đang có hợp đồng bảo hiểm với quí vị. Càng ngày họ càng thận trọng hơn khi bán bảo hiểm, như trên đã trình bày, để giảm thiểu mức độ thiệt hại nếu có thể được từ trước khi nguy cơ xảy ra.

Hiện nay, ngành bảo hiểm kỹ nghệ và thương mại chưa có hệ thống CLUE, nhưng tin tức cho hay chỉ vài ba năm tới là họ hoàn tất chương trình thiết trí này.

Làm sao đối phó?

Theo lời khuyên của một số luật gia và các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nếu có thể được và nhất là những vị đang ôm giữ các bất đ6ọng sản thuộc loại đầu tư, nên mua bất động sản duới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn LLC (Limited Liability Company) để bảo vệ các loại tài sản khác. Quí vị cũng có thể mua thêm bảo hiểm cho LLC, tuy tốn thêm ít tiền nhưng khi có sự lỗ vốn hay thua thiệt nào đó, mọi sự thiệt hại chỉ giới lạn trong vòng LLC mà thôi, nhưng thứ tài sản khác không bị vạ lây.

Tăng mức “deductible .- Một kế hoạch khác cũng có thể tính tới để giảm tiền bảo phí: Chấp nhận mua bảo hiểm với mức tiền tự chiụ thiệt hại (deductible) cao hẳn hơn mức bình thường. Thí dụ, trước đây quí vị chấp nhận mức tự chiụ lấy chỉ có $250, nay tăng lên thành $2,000 hoặc có thể $5,000 hay nhiều hơn tuỳ loại, tuỳ haòn cảnh. Số tiền mua bảo hiểm bớt được đừng tiêu đi, mà để dành ra trong một trương mục tiết kiệm nào đó, tích trữ phòng khi bất trắc. NHiều công ty lớn áp dụng phương pháp này để tiết kiệm tiền bảo hiểm và họ chỉ gọi cho hãng bảo hiểm khi nào gặp chuyện lớn.

Kỹ nghệ bảo hiểm thời nay rất khác với các công ty quen thuộc của quí vị hồi chục năm về trước. Mốc, mục, hư hại gây ra do nước sẽ khó lòng đòi họ đền tiền nếu không muốn nói là họ từ chối.

Tổng kết

Là sở hữu chủ của bất động sản, nhất là đối với các trường hợp đầu tư, hãy cẩn thận để giảm thiểu các hiểm hoạ xảy đến. Đã gọi là tai hoạ thì thường chúng đến bất ngờ. Một trong những điều mà chủ một bất động sản có thể làm được để giảm thiểu sự thiệt hại khi tai hoạ xảy đến, là, săn sóc, bảo vệ cho bất động sản của quí vị ở trong tình trạng càng tốt bao nhiêu, chắc chắn bao nhiều, mới bao nhiêu càng tốt. Bảo trì định kỳ, không tiếc của vô lý. Đồng tiền đi trước nhiều khi là đồng tiền khôn.