Một số chuyên viên địa ốc vẫn coi thị trường địa ốc tại Hoa Kỳ nói chung vào năm tới vẫn rất phát đạt. Một số người bi quan thì cho đó là chuyện khó lòng. Còn David Lereah, kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Ðịa Ốc Hoa Kỳ (NAR) lại còn lạc quan hơn nữa khi tin tưởng rằng thị trường này còn đang ở giữa chu kỳ phát triển.

Cuối năm ngoái, cũng vẫn những kinh tế gia của các hiệp hội địa ốc Hoa Kỳ và California, và cả chuyên viên của Freddie Mac, đều có cái nhìn chung rằng địa ốc Hoa Kỳ trong năm 2004 tuy không bằng được năm có số bán kỷ lục 2003 thì cũng xấp xỉ. Vượt hẳn dự đoán của mọi người, năm nay, dù chưa hết năm, người ta đã thấy số bán của thị trường đã vượt con số kỷ lục 6.1 triệu đơn vị nhà cửa của năm 2003.

“Chúng ta đang ở trong giai đoạn của một thị trường địa ốc tăng trưởng tốt đẹp, khỏe mạnh và tôi tin rằng nói còn tiếp tục trong một tương lai có thể nhìn thấy được.” Lereah nói như thế trong một đại hội của NAR tổ chức Orlando, Florida, tuần trước. “Chúng ta còn có thể tiếp tục tăng trưởng sang thập niên tới nếu tình hình kinh tế và lãi suất tài trợ tiếp tục thuận lợi.”

Thật ra, theo bản tường thuật của NAR về đại hội này, Lereah cũng tỏ ý quan ngại về một số yếu tố có thể ảnh hưởng tới thị trường địa ốc.

Chính sách cải tổ thuế vụ của chính phủ liên bang (nhằm đối phó với lỗ hổng thâm thủng ngân sách khổng lồ) có thể bãi bỏ khoản chước giảm thuế (tax deductable) hàng năm đối với khoản tiền lời trả trên số tiền vay mua nhà (mortgage interest).

Chính sách cải cách tài chính liên bang trong đó có việc định hướng lại các định chế tài chính liên bang hiện đang đổ những ngân khoản lớn lao vào thị trường tài trợ địa ốc. Họ là cái chỗ tựa, đúng hơn là vú sữa, của cả kỹ nghệ tài trợ địa ốc cũng như thị trường địa ốc Hoa Kỳ.

Giá dầu hỏa trên thế giới nếu còn tiếp tục tăng lên cao hơn nữa, sẽ ảnh hưởng đến hết tất cả mọi ngành của nền kinh tế. Hậu quả, người ta sẽ e dè và không còn can đảm bỏ ra những khoản tiền lớn để mua nhà.

Giả sử mức độ thâm thủng ngân sách Hoa Kỳ tệ hại đến độ chính phủ liên bang không siết lại nổi, mọi người có thể nhìn thấy đại họa kinh tế có thể úp chụp xuống và dĩ nhiên, kỹ nghệ địa ốc và tài trợ địa ốc sẽ phải chịu đựng thảm họa chung.

Lereah nói rằng cả những yếu tố trên đều rất đáng lo âu. Tuy nhiên, theo ông, chúng mới chỉ ở mức cảnh báo, chưa đến mức báo động đỏ. Cho nên ông vẫn tin rằng thị trường địa ốc nước này vẫn còn phồn thịnh thêm một thời gian nữa.

“Chỉ căn cứ vào nhu cầu nhà cửa của dân chúng, thị trường địa ốc Hoa Kỳ còn thịnh thêm ít nhất là 5 năm nữa.” Ông nói.

Dự đoán rằng năm 2005, kỹ nghệ địa ốc sẽ bán được khoảng 6.3 triệu đơn vị gia cư. Năm nay, 2004, giới địa ốc Mỹ bán được 6.55 triệu đơn vị, trong khi năm ngoái được coi như năm kỷ lục từ trước đến đó chỉ bán được có 6.1 triệu đơn vị. Vậy thì chẳng có gì để phải than vãn, đúng không? Phần lớn quí vị chuyên viên địa ốc nếu là dân hành nghề toàn thời gian và chịu khó “cày” tới nơi tới chốn, không ai “rách” cả. Nước Mỹ có khoảng 1.1 triệu địa ốc viên ghi tên làm hội viên CAR. Tiểu bang California có khoảng 125,000 chuyên viên địa ốc gia nhập Hiệp Hội địa ốc tiểu bang (CAR) mà hầu hết cũng đều là hội viên của NAR (nếu không, không được phép dùng logo và tên gọi là realtor).

Kinh tế gia trưởng của NAR có thể lạc quan quá đáng chăng? Vì chu kỳ tăng trưởng trung bình của thị trường địa ốc ở đây kéo dài chừng 10 năm. Từ năm 1992 đến nay, thị trường này tăng trưởng từ từ những năm đầu và hai ba năm trở lại đây, nhờ lãi suất tài trợ xuống thấp đặc biệt đã tạo lên cơn sốt mua nhà cũng như tái tài trợ lại món nợ. Người ta nói rằng ngoài sự sinh động đặc biệt của kỹ nghệ địa ốc và tài trợ địa ốc là nét nổi bật đã thúc đẩy nền kinh tế nước này thoát ra khỏi sự suy thoái. Bây giờ, chu kỳ trung bình đã qua đi và người ta vẫn còn lạc quan, nên chăng?

Hồi cuối tháng trước, khi tuyên bố trước đại hội của Kỹ Nghệ Tài trợ Ðịa Ốc Hoa Kỳ (Mortgage Bankers Association of America) ông Alan Greenspan, thống đốc Ngân Hàng trung Ương cũng đã rất lạc quan khi cho rằng tình hình rất sáng sủa, tốt đẹp cho thị trường địa ốc và tài trợ địa ốc đối với tương lai trước mặt.

Nhìn chung, dựa vào sự phát triển dân số, nhu cầu cần nhà cửa của dân chúng vẫn rất mạnh mà theo sự nhận xét của Lereah, nếu chỉ căn cứ vào lãi suất thấp coi như lý do chính khiến người ta đua nhau mua nhà, thị trường địa ốc của nước Mỹ đã xẹp từ lâu. Con số hơn 6 triệu đơn vị gia cư được bán truyền tay nhau là một hiện tượng cần phải nhìn từ nhiều phía để phân tích và kết luận.

Vương Thuận