“Gần đây, tôi ký giấy tờ để vay món tiền theo người ta quảng cáo là không phải bỏ tiền túi ra trước (no closing cost financing). Trên bản chiết tính phí tổn (settlement statement) tôi đọc thấy văn phòng tài trợ (mortgage broker) cho tôi (credit) $2,850 là số tiền đích thực bằng với các lệ phí của vụ vay nợ mà đúng ra nếu không vay qua chương trình no-closing-cost thì tôi phải trả. Nhưng cái “kỳ kỳ” là tôi vẫn phải bỏ ra tới “2,200 để đóng mọi thủ tục giấy tờ. Câu hỏi đặt ra là: không phải trả phí tổn có phải là không phải bỏ tiền túi ra không?”

Trong mối quan hệ giữa người xin vay tiền và nhà tài trợ, nhiều khi những điều không hiểu rõ dẫn đến ấm ức và nghi kỵ. Kỹ nghệ tài trợ xưa nay bị tai tiếng nhiều vì các vụ lợi dụng hoặc lừa gạt mà nạn nhân là giới tiêu thụ.

Nhưng câu hỏi đặt ra ở trên đầu bài viết này, theo chúng tôi hiểu, đã phải được văn phòng môi giới tài trợ (mortgage broker) giải thích. Và dù đã được giải thích, người ta vẫn còn ấm ức phải đi hỏi thêm người khác cho ra lẽ.

Cái số tiền $2,200 mà người vay nợ phải ký chi phiếu khi ký giấy tờ mượn tiền, thật ra, không ăn nhằm gì đến cái “no closing cost”. Nói cách khác, nó không phải là khoản phí tổn (cost) để vay nợ.

Trước hết, “no cost refinancing” (tái tài trợ món nợ miễn mọi lệ phí) có nghĩa là người vay nợ chấp nhận vay với lãi suất cao hơn (thường là 0.25%) để văn phòng tài trợ dùng số tiền sai biệt (0.25%) để đắp vào các chi phí của vụ vay tiền. Nó gồm cả mọi thứ từ tiền truy tầm và mua bảo hiểm bằng khoán (title insurance), tiền làm bản giám định trị giá nhà (appraisal report), lệ phí thủ tục giấy tờ (processing fee), và nhiều thứ nữa. Cộng những thứ đó lại sẽ ra con số $2,850.

Nên nhớ, trong kỹ nghệ tài trợ địa ốc, không có cái gì “chùa” hết. Người ta làm dịch vụ cho vay tiền, nếu làm “chùa” cho mọi người thì họ lấy gì bỏ bao tử? Chương trình miễn mọi khoản lệ phí vay nợ chỉ là viên thuốc bọc đường để con nợ thấy ngọt dễ nuốt. Ðây là một trong những sáng kiến mà kỹ nghệ tài trợ nghĩ ra để làm cho việc vay nợ trở nên “sáng tạo hơn”, “thuận lợi hơn” cho các con nợ.

Quay trở lại số tiền $2,200 mà câu hỏi đặt ra ở trên khi người vay tiền phải nộp khi ký giấy tờ vay nợ, nó nhiều hay ít căn cứ trên số tiền mà người ta muốn vay. Trong tất cả các trường hợp, khi khởi sự làm thủ tục vay tiền, nhà tài trợ nào cũng muốn người xin vay tiền mở một trương mục để làm thủ tục (escrow account) (qua một văn phòng escrow hoặc chính văn phòng tài trợ cung cấp luôn dịch vụ này). Số tiền vừa nói là dùng để thanh thỏa các số tiền cần thiết không phải là các lệ phí của vụ vay nợ mà con nợ là người có trách nhiệm. Dưới đây là những khoản tiền trực tiếp mà người xin vay tiền phải thanh thỏa.

Trả dứt món nợ cũ. Ðây là số tiền lớn nhất và cũng rất dễ gây tranh cãi hay hiểu lầm. Số tiền mà con nợ phải trả cho chủ nợ bây giờ khác và ít hơn số tiền vay lúc đầu. Nhà tài trợ (lender) khi gửi tờ giấy đòi trả tiền (demand to pay off) sẽ gồm cả số tiền còn thiếu cộng với tiền lời cho đến ngày cuối cùng khi họ nhận được tiền. Nên lưu ý là tiền trả hàng tháng (cả vốn lẫn lời) là tiền trả sau (made in arreas) không phải là tiền đóng trước (made in advance). Cho nên tiền lời từng ngày kể từ sau khi quí vị trả số tiền hàng tháng lần cuối cùng, sẽ được cộng vào với số tiền nợ (principal balance). Số tiền lời này là trách nhiệm của con nợ, không phải là lệ phí vay nợ.

Tiền lời trả trước cho chủ nợ mới. Tiền lời trả trước cho chủ nợ (pre-paid interest) mới là khoản tiền lời mà con nợ bắt đầu phải trả cho chủ nợ mới kể từ ngày con nợ ký giấy vay nợ cho đến cuối tháng đó. Có một vài hiểu lầm cho người ta cảm tưởng rằng nếu ký giấy vay nợ vào ngày cuối tháng thì người ta sẽ được “chùa” một tháng không phải trả tiền lời. Không phải vậy. Số tiền đầu tiên (first payment) đáo hạn vào cuối hạn kỳ trọn một tháng (first full month). Thí dụ, nếu người ta ký giấy tờ vay nợ vào ngày 31-10, có nghĩa là con nợ không phải trả đồng tiền lời nào trước cho tháng này. Cho đến đầu tháng 12, người ta mới phải trả số tiền đầu tiên (first payment). nếu ký giấy tờ vào ngày 1 tháng 11, người ta phải trả trọn tiền lời trước (pre-paid interest) cho cả tháng 11 này và đến đầu tháng 12 thì không phải trả tháng tiền đầu. Sang đến đầu tháng Giêng, người ta mới phải trả tháng đầu tiên. Ðây là điều nhiều khi không được văn phòng tài trợ giải thích rành rẽ nên người ta mới có cảm tưởng là “được miễn một tháng không phải trả tiền”. Nhà tài trợ chắt bóp đúng từng xu teng chứ họ chẳng “hào phóng” như thế đâu!

Các trách nhiệm về thuế và bảo hiểm. Ðây là số tiền mà con nợ phải đóng trước để chủ nợ mới dùng nói trả cho sở thuế và cho công ty bảo hiểm nhà của quí vị khi tới kỳ hạn phải nộp. Số tiền này phải được bỏ vào một trương mục thủ tục (escrow account) và nó hết mỗi tháng vì số tiền trả nợ hàng tháng ngoài tiền lời và tiền vốn trả chủ nợ, còn có khoản thuế và bảo hiểm. Giới tài trợ thường hay gọi tắt là PITI (Principal, Interest, Tax & Insurance).

Lệ phí thủ tục giấy tờ. Ðây là tất cả các khoản phí tổn liên quan đến một vụ vay nợ. Nếu không đi qua chương trình miễn lệ phí, người ta phải trả trước.

“Nhưng ông ơi! Tôi thấy có nhiều người không phải bỏ ra đồng nào hết!”

O. K. Ðừng nóng. Cũng được, nếu quí vị muốn như thế.

Ðể có thể không phải bỏ tiền túi, văn phòng tài trợ phải vay cho quí vị số tiền mới bao gồm luôn cả khoản phải trả trước (như thí dụ ở trên đầu bài viết này là $2,200).

Thí dụ, quí vị đang nợ số tiền $275,100 cần phải trả lại (pay off) vay số tiền mới, thay vì vay chỉ có số tiền này, quí vị phải vay thêm số tiền $2,200 nữa cộng vào đó (tức là $277,300). Nhờ đó, người ta không phải moi tiền túi. Hoặc là muốn bỏ túi ít ngàn, dĩ nhiên là được.

Trên thực tế, người ta có thể nhìn thấy một phần của số tiền vừa kể quay trở lại với con nợ khi bất ngờ, ít ngày sau khi mọi thủ tục đã hoàn tất nhận được tấm chi phiều qua bưu điện. Luôn luôn, nhà tài trợ đòi con nợ trả một số tiền thặng dư , phòng hờ trường hợp thủ tục giấy tờ không hoàn tất đúng như đã dự trù. Con nợ trường hợp này phải trả thêm tiền lời cho chủ nợ. nếu còn dư, họ hoàn lại. Cơ quan đóng vai trò trung gian làm thủ tục (escrow) cũng luôn luôn lấy thặng dư từ con nợ một ít tiền để phòng ngừa trường hợp có tốn phí bất thường nảy sinh, họ có tiền giải quyết ngay để tránh chậm trễ. Còn dư, cuối cùng họ cũng trả lại cho con nợ.