|
| | Người Việt Trẻ | Người Việt 2 | Quán Văn | Niên Giám | Rao Vặt | |
RSS
| Có nên đợi cho tới khi nhà xuống giá mới tính chuyện mua? Thursday, March 18, 2004 
|
||
|
|
||
|
|
||
|
Người có nhà đem ra thị trường để bán thì có câu hỏi rằng lúc này có phải là lúc tốt nhất để bán nhà hay không, vì chẳng có ai lại không muốn bán nhà với giá cao nhất. Tâm lý bình thường của cả hai giới mua nhà và bán nhà đều dễ hiểu. Tục ngữ của chúng ta có câu “Ðồng tiền liền khúc ruột.” Ai không đắn đo tính toán khi phải có các quyết định lên đến nhiều trăm ngàn đô la, có khi bạc triệu nữa. Ðầu tiên, chúng ta nhìn vào vấn đề trong khung cảnh kinh tế chung. Giá nhà lên hay xuống là tùy thuộc vào nhu cầu thị trường giữa cung và cầu. Giản dị chỉ có vậy. Một trong những ẩn số của vấn đề là lãi suất tài trợ địa ốc. Nó ảnh hưởng rõ rệt vào quyết định của người mua cũng như người bán. Lãi suất thấp, người ta đổ xô nhau đi mua nhà (để số tiền trả hàng tháng thấp hơn cho chủ nợ ngân hàng). Nhưng bất hạnh thay, nếu số người mua quá nhiều trong khi số nhà tung ra bán trên thị trường không đủ thỏa mãn nhu cầu, giá nhà theo nhau tăng vọt lên, không biết bao giờ mới ngừng lại. Trong thập niên 90s, lãi suất trung bình trên thị trường khoảng 8.11%. Chỉ có một năm duy nhất (1998) là năm có lãi suất tài trợ địa ốc xuống bên dưới 7%. Rồi sang những năm của thế kỷ 21, lãi suất lên xuống trong khoảng giữa 7% đến 5% đi theo với tình hình kinh tế suy thoái. Thị trường địa ốc ở trong cả hai giai đoạn này đều đứng vững được là nhờ sự tin tưởng của quần chúng vào sức mạnh của nền kinh tế Hoa Kỳ nói chung. Dù không phát triển nhiều cũng phát triển ít. Khi nền kinh tế có dấu hiệu đi lên, lãi suất tài trợ địa ốc cũng bơi lên theo. Trở lại câu hỏi chờ đến khi nào thì nên mua nhà, thật ra, chờ cho tới khi có thể giá nhà xuống thấp hơn, chưa chắc đã giúp người ta tiết kiệm được tiền. Bởi vì, mua nhà với giá rẻ hơn có thể phải trả nhiều tiền hơn cho chủ ngân hàng hơn là mua nhà với giá cao hơn. Nghịch lý? Chúng ta hãy nhìn vào một thí dụ cụ thể. Một căn nhà mà người chủ vay nợ $300,000 với lãi suất 5.75% của chương trình vay nợ 30 năm cố định, hàng tháng phải trả cho ngân hàng là $1,751 cả vốn lẫn lời. Nhưng nếu người ta vay $250,000 với lãi suất 7.5%, tiền trả hàng tháng lên tới $1,922. Vậy quí vị có nên chờ cho tới khi giá nhà xuống thấp rồi mới bắt đầu đi tìm nhà để mua hay không? Nếu những ai ở đây từ những năm thập niên 80s khi vua đậu phụng Jimmy Carter còn làm Tổng Thống Hoa Kỳ, kinh tế Hoa Kỳ tồi tệ đến độ lãi suất tài trợ địa ốc có lúc lên đến hơn 14%, nhà cửa bán không ai mua dù rất rẻ. Căn nhà bây giờ bán trên thị trường Quận Cam $700,000 người ta tranh nhau mua trong khi thời đó, bán chừng $150,000 vẫn phơi giãi tháng này qua tháng khác mà vẫn còn đó. Bởi vậy, đối với những người có ý định bán căn nhà nhỏ, mua căn nhà lớn hơn hoặc bán căn nhà có giá trị ít hơn để mua căn nhà có trị giá cao hơn (move up) người ta nên nhìn vào số tiền phải trả hàng tháng trong hoàn cảnh lãi suất tài trợ của thị trường bây giờ để quyết định. Nếu một người phải bán căn nhà đang ở để có tiền mua căn nhà khác có giá trị cao hơn, người ta phải hiểu là cái nhà sẽ mua có giá bán bị thổi phồng lên cao hơn giá trị thật của nó tương tự như căn nhà mà người ta phải bán đi. Nếu người ta đợi cho tới khi căn nhà tính mua tụt giá, người ta cũng nên hiểu là căn nhà của họ cũng tụt giá theo. Lấy thí dụ, quí vị muốn mua một căn nhà được niêm yết trên thị trường là $350,000. Ðắt quá, quí vị co lại và tự nghĩ nên đợi cho nó sụt xuống vài chục ngàn hãy tính lại. Trong khi đó, căn nhà của quí vị trị giá $275,000 và quí vị có trong đó $125,000 và còn nợ ngân hàng $150,000. Giả sử căn nhà quí vị tính mua sụt giá 10%, tức là chỉ còn bán với giá $315,000. Trong hoàn cảnh thị trường như vậy, giá nhà của quí vị cũng bị tình hình chung ảnh hưởng theo nên trị giá nhà của quí vị cũng xuống theo. Bây giờ, căn nhà của quí vị chỉ còn bán được có $247,500. Vậy là số tiền quí vị có trong căn nhà cũng đã mất đi $27,500. Vì có ý chờ, quí vị đã mất đi một số tiền nhiều hơn để bỏ vào căn nhà có giá trị cao hơn. Trong hoàn cảnh của thị trường địa ốc xuống dốc, nó không còn là “thị trường của người bán” nữa mà là thị trường cảu người mua. Người ta tha hồ trả giá, cò kè, đặt điều kiện ví số người bán nhà nhiều hơn người mua. Chúng tôi đưa ra hai bảng đối chiếu dưới đây để quí vị so sánh. Một bảng là bán căn nhà với giá $275,000 khi thị trường đang nóng bỏng và được giá, bảng thứ hai bán được căn nhà với giá $247,500 trong hoàn cảnh thị trường tồi tệ. Như các con tính cho thấy, người chờ cho tới khi giá nhà sụt xuống chỉ có thể giảm được mỗi tháng $60 tiền trả cho chủ nợ ngân hàng khi giá nhà giảm xuống $35,000. Bây giờ, khi thị trường bắt đầu thay đổi, giá nhà lại lên cao. Giả sử mỗi năm trị giá nhà tăng lên trung bình là 5%, quí vị muốn ở trong vị trí nào? Nên nhớ là căn nhà càng có giá trị cao bao nhiêu, số tiền đem đến từ trị giá tăng cao hơn, nhiều hơn là những căn nhà giá thấp hơn. Giả sử một căn nhà mua với giá $350,000 nhưng mỗi năm giá nhà tăng lên 5%, quí vị có thêm trong căn nhà của mình $17,500. Trong khi đó, mua được cũng căn nhà đó vào thời kỳ tuột giá ($315,000) giá nhà lại không lên được chút nào trong mấy năm liền chưa kể có thể còn sụt xuống thấp hơn. Ðó là hoàn cảnh của Quận Cam California hồi cuối thập niên 80s sang đầu thập niên 90s. Tóm lại, nếu quí vị nghĩ đến đầu tư vào nhà cửa tính theo đường dài, không nên chần chờ. Từ bao nhiêu năm qua, kinh nghiệm cho thấy những người tính đầu tư vào địa ốc từ 10 hay 15 năm trở lên không ai bị cụt mất cả vốn như chơi chứng khoán cả. Chỉ có lời lớn mà thôi. Vương Thuận |
||
|
|
||
| Những Bài Liên Quan: | ||
|
 |
|
Promote Your Page Too
|
Tin Khác
|
HOME | Nguoi Viet Daily News | Copyright @ 2002-2008 by Nguoi Viet, Inc.