Vương Thuận

QUẬN CAM 17-6 (TH).- Bản phúc trình về tình hình địa ốc trên toàn nước Mỹ do một cơ quan của chính phủ liên bang phổ biến mới đây cho thấy sự kiện đã được giới chuyên viên kinh tế tài chính đặt dấu hỏi từ lâu: Giá nhà ở các thị trường nóng bỏng, chẳng hạn quận Cam California không còn tăng giá nhanh như hồi đầu năm và hai năm qua nưã.

Đây không phải là tình trạng tuột dốc để mọi người lo lắng. Nó chỉ là hoàn cảnh lên giá “có vẻ hợp lý hơn”, chậm chạp hơn, dựa vào một số yếu tố nội tại và ngoại tại của thị trường.

Trước hết, chúng ta nhìn vào các con số tổng quát của thị trường địa ốc cả nước rồi sau đó quay về với một số dữ kiện cụ thể của thị trường địa ốc quận Cam mà chúng tôi có dịp được tiếp chuyện qúi vị chuyên viên địa ốc có nhiều nhà (listing agents) tung ra bán trên thị trường hiện nay.

Trên căn bản đối chiếu ba tháng đầu năm 2003 với 3 tháng đầu năm 2004, tỉ lệ giá nhà tăng trưởng trung bình đạt được 7.7% trên tổng số hàng triệu ngôi nhà đổi chủ, theo dữ liệu của Sở Quan Sát Kinh Doanh Gia Cư Liên Bang (OFHEO) khi họ theo dõi thị trường địa ốc ở 220 khu vực thị tứ khác nhau. Tuy nhiên, bên cạnh một số thị trường tăng trưởng giá cả thật nhiều, lại cũng có một số khu vực giá nhà giảm xuống, và ngay các khu vực từng tăng giá bạo, cũng có chỗ khựng lại, trong đó có cả quận Cam California.

Qua sự khảo sát của OFHEO, 53 khu vực thị tứ có trị giá nhà tăng lên hơn 10%, mà riêng khu vực quận Cam California, như chúng tôi đã trình bày trong một kỳ báo trước, nơi đây năm ngoái đã gia tăng trị giá nhà hơn 30%. Trong khi đó, có 6 tiểu bang gặp hoàn cảnh hẩm hiu, tức giá nhà lại sụt giảm chút đỉnh, một chuyện rất hiếm xảy ra nhưng không phải là không thể xảy ra dù vào lúc nền kinh tế cả nước đang tăng trưởng thuận lợi. Đó là Vermont, Alaska, North và South Dakota, Iowa và Nebraska.

Trừ tiểu bang Vermont ở miệt đông bắc giáp ranh Canada và tiểu bang băng giá Alaska, bốn tiểu bang còn lại là các tiểu bang thiên về nông nghiệp và thưa dân nằm ở miền trung nước Mỹ.

Patrick Lawler, kinh tế gia trưởng cuả OFHEO, ca ngợi sự gia tăng chậm lại cuả trị giá nhà. Tại sao kỳ vậy?

“Khuynh hướng lên giá chậm lại đáng được hoan nghênh vì nếu trị giá nhà cứ tăng vòn vọt như vào hai năm 2002 và 2003, nó sẽ tới lúc giảm giá còn nhiều và nhanh hơn nữa.”

Các người sống với ngành địa ốc lâu đời ở đất nước này biết rằng chu kỳ thịnh vuợng cuả thị trường địa ốc ở đây kéo dài từ 10 đến 15 năm, sau đó, mất mấy năm đổ dốc rồi mới tăng trưởng trở lại.

Vào lúc này, lãi suất tài trợ địa ốc đang có chiều huớng lên cao hơn vì nhìn vào các chỉ dấu đáng khích lệ cuả nền kinh tế và thị trường công việc làm, không mấy ai không nghĩ rằng Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ (vẫn được gọi với danh xưng là Quĩ Dự Trữ Tiền Tệ Liên Bang) sẽ không gia tăng lãi suất liên ngân hàng vào kỳ họp diễn ra ở cuối tháng Sáu này.

Theo các phúc trình mới nhất của Bộ Lao Động Liên Bang, chỉ riêng tháng Năm 2004, đã có thêm 248,000 công việc làm mới. Trong ba tháng từ tháng ba đến tah1ng Nam, tổng cộng đã có 947,000 công việc làm mới. Đây là con số tăng trưởng việc làm nhiều nhất trong thời gian chỉ có 3 tháng kể từ hơn 4 năm qua.

Trong một cuộc khảo sát giới chủ nhân xí nghiệp được phỏng vấn qua điện thoại cuả tổ chức Manpower Inc., người ta được biết rằng 30% các xí nghiệp được hỏi nói rằng họ dự trù muớn thêm người từ tháng Bảy đến tháng Chín tới đây. Trong khi do91, chỉ có 6% các xí nghiệp khác nói rằng họ sẽ giảm nhân viên.

Tình hình việc làm và nền kinh tế tăng trưởng như vậy, Ngân Hàng trung Ương Hoa Kỳ bắt buộc phải tăng lãi suất để kìm hãm đà lạm phát tiền tệ. Hiện nay, lãi suất đoản kỳ liên ngân hàng chỉ có 1%.

Chính vì đánh hơi thấy như vậy, các loại lãi suất trường kỳ, đặc biệt là lãi suất tài trợ địa ốc cứ đủng đỉnh bơi lên cao hơn, ảnh hưởng đến thị trường địa ốc và tài trợ điạ ốc.

Hệ quả, người mua, người bán nhà cũng chùn tay lại, và dĩ nhiên, giá nhà không còn tăng nhanh như trước.

Dù sao, trong ba tháng đầu năm nay, một sốthị trường địa ốc cũng tăng giá rất mạnh khoẻ nếu không muốn nói đến chóng mặt. Chẳng hạn, khu vực San Diego, vùng Thung lũng Hoa Vàng, quận Cam cuả California, Las Vegas cuả tiểu bang Nevada, và tiểu bang Hawaii.

Trong mấy ngày vừa qua, chúng tôi có dịp tiếp xúc với một số chuyên viên địa ốc ở quận Cam. Họ cho biết một số căn nhà được tung ra thị trường đã buộc lòng phải giảm bớt giá vì sau 2 tuần lễ, có người tới xem nhưng không thấy “nhúc nhích”. Chẳng hạn, nột ngôi nhà hai tầng lầu, 4 phòng ngủ, 3 phòng tắm ở gần ngã tư MacFadden và Brookhurst cuả thành phố Westminster khởi sự được quyết di95nh bán với giá tròm trèm $800,000. Tuy nhiên chủ nhà đã quyết đinh giảm xuống $40,000 để hy vọng bán đượïc sớm. Vài tháng trước, nhà để trê nthị trường hai ba tuần lễ mà người ta không dành nhau để mua là chuyện đáng ngạc nhiên, chưa nói tới chuyện phải sụt giá.

Thành phố Westmisnter tuy có trị giá nhá tăng lên được 32.8% trong một năm qua, tính đến cuối tháng Năm 2004, nhưng so ra vẫn còn thua năm trước đó mất 9.6%. Thành phố Fountain Valley có tỉ lệ tăng trị giá nhà đáng nể là 45.6% thời kỳ tính đến cuối tháng Năm 2004, nhưng so với thời gian một năm trước đó, nó đã “nguội” bớt 37.6%. Một vài khu vực cuả thành phố Garden Grove, chỗ thì tăng giá chậm lại mất 4.4% như khu vực bưu điện 92843, nhưng cũng có khu tăng lên đến hơn 55% như khu vực bưu điện 92844.

Chúng tôi chỉ kể 3 thành phố được cộng đồng người Việt Nam ưa chuộng, dựa vào các con số thống kê cuả Dataquick, cho thấy thị trường địa ốc nơi đây cũng tăng trưởng chậm lại như khuynh hướng chung trê ntoàn nước Mỹ.

Theo lời khuyên cuả các chuyên viên Hiệp Hội Địa Ốc California, giới chủ nhà không thể dựa vào nhịp độ tăng giá nhà cuả hai năm qua để nhất quyết là giá nhà mình bán thế nào phải được như vậy, vào thời gian này. Giới chuyên viên địa ốc nên phân tích tình hình thị trường để giới chủ nhà hiểu lý do tại sao.

Như ý kiến cuả kinh tế gia Lawler, sự tăng trưởng cuả giá nhà giảm bớt trong những ngày qua là dấu hiệu bình thường và tốt cho một thị trường địa ốc phát triển tốt đẹp. Chỉ khi nào giá nhà tuột dốc ào ào và lãi suất cứ thế lên cao như hồi cuối thập niên 90 thì mới là khủng hoảng. Nhiều người Việt Nam vào thời gian này đã phải ngậm ngùi “bỏ của chạy lấy người” vì trị giá căn nhà họ làm chủ thấp bên dưới món nợ.