Ngô Ðồng

Khoảng hai năm trở lại đây, giá nhà tăng lên nhanh nhưng nhờ lãi suất thấp, người ta tuy phải vay nợ nhiều tiền hơn, nhưng số tiền trả hàng tháng cho chủ nợ vẫn tương đối thấp.

Có một câu hỏi được đặt ra là, dù sao, số tiền nợ cũng khá lớn, liệu vào thời buổi kinh tế xuống dốc, nạn thất nghiệp hàng loạt sẽ có nhiều người buông căn nhà cho chủ nợ tịch thâu và bán đấu giá?

Khi lãi suất lên cao hơn, tình hình kinh tế vì lý do gì đó khựng lại, các nhà kinh tế thuộc loại bi quan thế nào cũng dọa rằng phải cẩn thận không thì...

Nhưng như hai kỳ báo liên tiếp trước đây, chúng tôi có đưa ra một số tường trình khác nhau, từ các tổ chức khảo cứu tình hình thị trường địa ốc Hoa Kỳ để nói rằng địa ốc xứ nhà còn phát được khoảng 10 năm nữa trước khi nó có thể đi xuống.

Chu kỳ thịnh vượng của địa ốc ở Hoa Kỳ trung bình là 12 đến 15 năm. Nếu nó thịnh được thêm 10 năm nữa, vậy là “thọ” hơn bình thường đấy!

Thật ra, tiên đoán, dự báo, hay nói về một tương lai xa đằng trước mặt, dù có các dữ kiện để phân tích và kết luận, nhất là về phương diện kinh tế, cũng vẫn làm công việc của thầy bói. Bởi vì có rất nhiều ẩn số bất định không ai có thể biết được ở tương lai.

Trong cuộc khảo cứu về tình hình trả nợ trễ hạn và nhà tịch thu mà Hiệp Hội Ngân Hàng Tài Trợ Ðịa Ốc Hoa Kỳ (MBAA - Mortgage Bankers Association of America) phổ biến cách đây hai tuần lễ, họ thấy rằng, từ tam cá nguyệt đầu tiên của năm 2003 đến tam cá nguyệt đầu của năm 2004, tỉ lệ nhà bị tịch thu cũng như trả trễ hạn đã giảm xuống được hơn một nửa phần trăm.

Phân tích ra họ thấy những người khi làm đơn vay tiền được coi là loại khách hàng có tiểu sử tín dụng rất tốt, tỉ lệ con nợ trả trễ hạn 30 ngày giảm xuống từ 2.4% vào cuối năm 2003 xuống còn 2.26% vào Tháng Ba 2004.

Theo lời Doug Duncan - kinh tế gia trưởng của MBAA, nói trong bản phúc trình của tổ chức này rằng, khuynh hướng đó đang có chiều hướng đi xuống, có nghĩa là ít người trả trễ hạn hơn. Nói khác, con nợ có tinh thần trách nhiệm và cố gắng tránh trả trễ hạn để bị điểm xấu, có hại cho nhu cầu vay nợ sau này.

Ông Duncan còn nói ngay cả những người từng có điểm xấu khi làm đơn xin vay nợ, cũng chứng tỏ họ trả nợ “ngoan ngoãn” hơn. Tỉ lệ những người vay nợ trả trễ hạn trong đám những vị này đã giảm được 0.4% hồi tam cá nguyệt vừa qua.

Những người vay tiền qua Bộ Gia Cư Liên Bang (FHA) cũng chứng tỏ họ trả nợ đúng hạn kỳ hơn nên tỉ lệ trả trễ hạn loại vay nợ qua chương trình này giảm xuống được 0.55%.

Nếu phân tích theo từng khu vực địa lý, khu vực phía Tây Hoa Kỳ có tỉ lệ trả nợ trễ hạn thấp nhất (dù giá nhà thuộc loại đắt nhất nước Mỹ) tức chỉ có 2.65% trong khi khu vực các tiểu bang phía Nam có tỉ lệ trả trễ hạn cao nhất, tới 4.72%.

Chuyên viên kinh tế coi tỉ lệ các lần trả trễ hạn là dấu hiệu báo hiệu sớm cho biết liệu một đợt con nợ ỳ ra hoặc “bỏ của chạy lấy người” có thể sắp xảy ra hay không. Khi kinh tế suy thoái, hoặc khi con nợ gồng quá đáng nhiều món nợ cùng một lúc và bên trên khả năng trả nợ, số trường hợp trả trễ hạn và nhà bị tịch thu đều gia tăng.

Chúng tôi còn nhớ, vào những năm cuối thập niên 80, có ngày xảy ra đến 800 vụ nhà bị ngân hàng làm thủ tục tịch thu và bán đấu giá ở Quận Cam. Nhiều căn nhà được ngân hàng chủ nợ chấp thuận bán với giá thấp hơn món nợ (Short Sale) khi con nợ không còn tiếp tục trả nợ. Thí dụ, trị giá căn nhà theo thị trường lúc đó là $200,000 nhưng con nợ đang nợ ngân hàng tới $250,000, chủ nợ (ở xa) đành phải chấp nhận lỗ vốn để bán với giá thị trường.

Trường hợp chỉ có một món nợ thì giản đị và chỉ có một chủ nợ lỗ vốn. Nếu chủ nhà ôm năm bảy món nợ khác nhau, khi bị một trong số các chủ nợ làm thủ tục bán đấu giá để lấy lại món nợ, chủ nợ chính (nợ nhất) được trả trước, còn dư bao nhiêu mới tới làn các chủ nợ xếp hàng đằng sau. Rất nhiều trường hợp các chủ nợ nhì, nợ hai, nợ ba v.v... bị mất toi vốn liếng vì tiền bán căn nhà chia ra không tới lần họ.

Một trong những lý do giúp cho tình trạng trả nợ trễ hạn và nhà bị tịch thu giảm xuống là nhờ chính sách đối phó “chận đầu” được các nhà tài trợ áp dụng thời gian gần đây. Họ can thiệp ngay khi được con nợ thông báo hoàn cảnh tài chính khó khăn, cần được sự tiếp tay của nhà tài trợ để vượt qua cơn khó khăn nhất thời.

Các định chế tài chính liên bang Fannie Mae, Freddie Mac và FHA buộc tất cả các công ty tài trợ và các công ty thu nợ (Mortgage Servicers) làm ăn với họ phải có các kế hoạch hợp tác với con nợ để các vụ trả trễ hạn hay tồi tệ hơn để nhà bị tịch thu, đừng xảy ra. Một số nhà tài trợ lớn ở nhiều khu vực cũng đã áp dụng phương pháp này vì có lợi cả cho nhà tài trợ lẫn người vay nợ. Nếu để xảy ra một vụ nhà bị tịch thu, cả con nợ cung như nhà tài trợ đều không muốn vì cả hai đều thiệt hại nặng.

Bởi vậy, nếu vị nào, vì một lý do gì đó, chẳng hạn thất nghiệp, bị tai nạn hoặc bệnh hoạn không đi làm được, nên mạnh dạn gọi cho nhà tài trợ, chứng minh cho họ biết hoàn cảnh tiền bạc sa sút bất ngờ, chắc chắn họ sẽ cùng quí vị đưa ra giải pháp nào đó để đối phó mà một thời gian sau, quí vị gượng lại được, vừa giữ được nhà vừa không bị điểm xấu. Trong những kỳ báo trước, chúng tôi từng trình bày đề tài này tương đối kỹ lưỡng.

Một trong những cách thông thường là hai bên dàn xếp để số tiền trả hàng tháng giảm hẳn xuống để quí vị vẫn có thể trả được nợ đều hòa, từ 6 tháng đến 9 tháng hay lâu hơn. Sau đó, khi quí vị vượt qua được cơn khó khăn tài chính nhất thời, số tiền trả hàng tháng bình thường trở lại như cũ. Phần trả nợ bị giảm có thể cộng thêm vào món nợ hoặc con nợ có thể trả lại nhiều hơn hàng tháng để thanh thỏa.

Ngô Ðồng