Từ Văn Thạch

Tuần trước, chúng ta đã biết Ngân Hàng Trung Ương Hoa Kỳ tăng lãi suất căn bản liên ngân hàng lên thêm 0.25%. Hành động này người ta đã dự đoán từ lâu. Kỹ nghệ tài trợ địa ốc không đợi tới cuối Tháng Sáu mới phản ứng mà lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên từ mấy tuần lễ trước.

Bây giờ, ngoài những dự đoán lãi suất các chương trình vay nợ lãi suất cố định còn tăng lên thêm nữa vào dịp cuối năm, các chương trình vay nợ theo lãi suất thả nổi (Adjustable Rate Mortgage) dĩ nhiên bơi lên theo (nước lên, thuyền lên). Loại chương trình có lãi suất thả nổi và chỉ trả có tiền lời không thôi (trong mấy năm đầu) là nguy hiểm nhất, nếu như người ta không chuẩn bị trước cả tinh thần lẫn tài chính để đối phó.

Thông thường, chương trình vay nợ chỉ trả tiền lời chỉ kéo dài từ 3 đến 5 năm đầu, sau đó là phải trả cả vốn lẫn lời theo lãi suất thả nổi của thị trường và tùy loại chương trình thả nổi mà con nợ chấp thuận đi theo.

Khi chưa phải trả phần tiền vốn, số tiền trả hàng tháng rất thấp, có lợi cho con nợ rất nhiều. Nhưng tới lúc phải trả cả vốn lẫn lời, tiền phải trả hàng tháng tăng vọt lên từ 30% đến 70% có thể làm rất nhiều người đuối sức, dẫn tới buong tay cho ngân hàng chủ nợ làm thủ tục siết nợ, bán đấu giá căn nhà.

Chúng tôi đưa ra thí dụ cụ thể dưới đây để cùng nhìn vào cho dễ hình dung:

Một người vay món nợ $333,700 (số tiền vay được tối đa để hưởng các điều kiện lãi suất và lệ phí thấp nhất) và đi theo chương trình trả tiền lời trong 5 năm đầu (Interest Only ARM quen được gọi tắt là “IO”. Nhà tài trợ định lãi suất khởi đầu cho IO là 5.25%. Suốt 60 tháng đầu tiên, con nợ chỉ trả hàng tháng là $1,460 tiền lời và số nợ con y nguyên không nhúc nhích. Tới tháng thứ 61, món nợ được tự động chuyển sang chương trình vay nợ lãi suất thả nổi (phải trả cả vốn lẫn lãi) 1 năm LIBOR (London Interbank Overnight Rate) ARM có biên độ tiêu chuẩn là 2.25%. Kể từ lúc này, tiền vốn được cộng vào để trả chung với lãi suất hàng tháng và kéo dài suốt 25 năm còn lại của hạn kỳ vay nợ.

Giả dụ (may mắn lắm) lãi suất trên thị trường không lên cao hơn một chút nào (tức là vẫn y nguyên không thay đổi là 5.25%), số tiền trả hàng tháng sẽ là $1,895, tức là gia tăng 30% ($435). Trên thực tế, không ai nghĩ và tin tưởng rằng lãi suất sẽ không lên cao hơn nữa.

Hãy thí dụ như lãi suất trên thị trường chỉ gia tăng có 1.5% trong 5 năm nữa (cũng vẫn là may mắn), tiền trả hàng tháng cả vốn lẫn lời sẽ là $2,190 (tức là gia tăng $730 và là 50%).

Nếu như lãi suất trên thị trường gia tăng 3%, tiền trả hàng tháng sẽ tăng lên thêm 72%.

Theo một số ngân hàng tài trợ, họ thấy có một số con nợ vay qua chương trình chỉ trả tiền lãi những năm đầu không có sẵn một kế hoạch để đối phó với hoàn cảnh khi số tiền phải trả nợ hàng tháng đột ngột lên cao. Hoặc là quá liều lĩnh, hoặc là kém hiểu biết đều đưa đến các hậu quả rất xấu.

Chủ nhân một văn phòng tài trợ ở vùng L.A. nói rằng người ta không hiểu thật sự những gì sẽ xảy đến cho họ khi phải trả cả vốn lẫn lời khi lãi suất trên thị trường đột ngột thay đổi. Một trong những tính toán sai lầm là nhờ giá nhà gia tăng trị giá hai ba chục phần trăm và có nơi lên nam bảy chục phần trăm, giả như người ta chịu không nổi tiền trả hàng tháng, bán căn nhà đi, họ vẫn còn lời chán.

Tính toán như vậy, người ta chỉ nhìn thấy mặt phải (rực rỡ) mà không hình dung ra mặt trái (đen tối) của vấn đề khi thị trường địa ốc tuột dốc. Ðiều này không phải chưa từng xảy ra mà tái diễn rất nhiều lần theo từng chu kỳ hưng thịnh và mất giá của nhà cửa trên thị trường.

“Người ta cứ nghĩ rằng gần đến hạn kỳ phải trả cả vốn lẫn lời rồi hãy tính cũng không muộn.” Cái khó của vấn đề là khi gần tới lúc này, hoặc tới lúc này có nhiều vấn đề xảy đến cho họ theo hướng không thuận lợi thì sao?

Trên nguyên tắc, người ta có một số chọn lựa: Bán nhà, tái tài trợ theo lãi suất cố định, cứ để nguyên tình trạng vay nợ.

Nếu trong thời gian mấy năm này, giá nhà lên cao mãi thì không sao, người ta kiếm được ít tiền. Nhưng nếu thị trường địa ốc tuột dốc, mọi chuyện tính toán đều đổ xuống sông xuống biển. Nếu tái tài trợ theo chương trình lãi suất cố định trong khi lãi suất đang ở mức cao, như vậy vẫn vướng vào khoản trả nợ hàng tháng quá nặng một số người muốn tránh khi đi theo chương trình trả tiền lãi không thôi.

Một người cũng có thể tính liều là tái tài trợ lại món nợ nhưng rút ruột (Cash-out Refinance), tức là lấy hết số tiền đặt cọc và trị giá nhà tăng lên đến tối đa mà có thể lấy ra được. Cách tính toán này là cách tính toán tự dồn mình vào chân tường, chấp nhận một lúc nào đó có thể buông tay để chủ nợ tịch thu nhà và bán lại trên thị trường, còn gia đình mình sẵn sàng khăn gói ra đi.

Mấy tuần lễ gần đây, khi lãi suất lên cao hơn, nhiều khu vực trên nước Mỹ trong đó có miền Nam California, giá nhà sụt xuống đáng kể. Số căn nhà bán trên thị trường chậm lại và có rất nhiều căn nhà tung ra trên thị trường đã phải giảm giá, đó là những dấu hiệu tuy mới chỉ là điều tiết theo hoàn cảnh kinh tế tài chính nhưng cũng là dấu hiệu cảnh giác, nhất là đối với những ai vay nợ theo chương trình chỉ phải trả tiền lời cho chủ nợ trong mấy năm đầu.

Chương trình vay nợ chỉ trả tiền lời là một loại vay nợ rất hữu hiệu cho những ai muốn vay số tiền lớn hơn mà không muốn phải trả hàng tháng quá cao trong mấy năm đầu. Nhưng chỉ “chơi” được loại này nếu người vay tiền hiểu rành rẽ “sáu câu” của chương trình này để sẵn sàng ứng phó mà không hề sụp hố.

Nói tóm lại, và cũng xin lặp lại ở đây, vị nào vay nợ theo chương trình chỉ trả tiền lời trong mấy năm đầu, cần phải tính sẵn một kế hoạch đối phó khi tới lúc phải trả số tiền hàng tháng cả vốn lẫn lời cao hơn hẳn, sau này. Bằng không, rất dễ mất nhà dù không có ý định buông tay.

Từ Văn Thạch