Ngô Ðồng

Phần đông chúng ta theo dõi sự lên xuống của lãi suất cố định nhiều hơn là lãi suất thả nổi. Ðiều dễ hiểu. Nó gắn liền với sự an tâm, giấc ngủ ngon buổi tối của phần lớn quí vị chủ nhà.

Lãi suất tài trợ địa ốc, nói chung, đã lên đáng kể từ giữa Tháng Ba đến nay. Ai cũng thấy. Nhưng không mấy người để ý một điều là lãi suất thả nổi vẫn là loại chương trình vay nợ rẻ hơn hẳn so với chương trình vay nợ có lãi suất cố định. Mà trong các chương trình vay nợ lãi suất thả nổi, loại lãi suất điều chỉnh hàng tháng, lại gia tăng ít nhất nên tiền lời phải trả ít nhất cho chủ nợ.

Giới chuyên viên kinh tế hàng đầu của nước Mỹ, khu vực công cũng như tư, đều dự đoán lãi suất sẽ tăng lên cao hơn vào dịp cuối năm nay, nhất là vào đầu năm tới khi cuộc bầu cử tổng thống đã qua đi. Khi nghĩ tới lãi suất thả nổi là người ta “nổi da gà” nghĩ ngay tới sự gia tăng số tiền trả nợ khi lãi suất lên cao hơn. Dưới dây, chúng ta điểm qua một số để nhìn vào vấn đề mà chúng tôi muốn dựa vào đó, để chứng minh cho thấy quí vị nào đang theo các chương trình vay nợ lãi suất thả nổi, đang là những người được hưởng lợi nhiều nhất, đặc biệt là chương trình vay nợ lãi suất thay đổi hàng tháng (Monthly LIBOR Index).

Nếu theo dõi tin tức trên các trang tài chính (Business Section) của các nhật báo Mỹ, người ta thấy lợi nhuận (Yield) của công khố phiếu (Treasury Bill) 10 năm ở giữa Tháng Ba (lúc lãi suất xuống thấp nhất năm nay) là khoảng 3.60%. Một hai tuần qua, nó lên tới 4.70%. Vì các chương trình vay nợ dài hạn gắn kết theo loại công khố phiếu này, nên các chương trình tài trợ địa ốc 15 năm và 30 năm lãi suất cố định đã gia tăng lãi suất gần 1% (chúng tôi đã tường thuật tuần trước). Trong vòng 3 tháng mà lãi suất tăng lên như vậy là khá nhiều. Hậu quả là thị trường địa ốc khựng lại, nhiều chủ nhà hạ bớt giá bán để mong bán được nhanh hơn (đằng nào cũng đã lời “khẳm” rồi).

Trong khi đó, lợi nhuận của công khố phiếu ngắn hạn loại một năm (One Year Treasury Bill) cũng nhảy vọt từ 1.19% lên đến 1.80% cùng một thời gian 3 tháng qua. Ðương nhiên các chương trình vay nợ lãi suất thả nổi bám vào loại công khố phiếu này cũng phải lên theo.

Ðồng thời, lãi suất thả nổi thay đổi mỗi 6 tháng của LIBOR (London Interbank Offering Rate) cũng tăng vọt từ 1.15% lên tới 1.86%. Hậu quả các chương trình vay nợ mua nhà lãi suất thả nổi cột theo LIBOR cũng tăng theo tương tự như vậy.

Cả 3 loại chương trình vay nợ vừa kể trên đã gia tăng từ 60 điểm đến hơn 100 điểm. Bởi vậy, không nên ngạc nhiên khi thấy thị trường tài trợ địa ốc và địa ốc cả nước Mỹ co cụm bớt lại.

Nhưng, trong chiều hướng leo thang của các loại lãi suất, chương trình vay nợ thay đổi hàng tháng (Monthly LIBOR Index) lại chỉ lên từ 1.1% tới 1.23% trong 3 tháng qua. Nói giản dị hơn, nó chỉ gia tăng có 13 điểm, một sự gia tăng rất khiêm tốn, nhẹ nhàng so với các chương trình vay nợ khác, dù thả nổi hay cố định.

Chỉ so sánh giữa hai chương trình vay nợ theo lãi suất thả nổi một tháng và 6 tháng cột vào thị trường LIBOR, người ta đã có thể nhìn thấy sự lợi hại, sự hơn thiệt khác nhau như thế nào rồi.

Chương trình vay nợ lãi suất thả nổi hàng tháng (Monthly Adjustable Rate Mortgage) theo LIBOR có nghĩa lãi suất thay đổi hàng tháng tùy tình hình thị trường tài chính hàng tháng. Chương trình vay nợ lãi suất thay đổi mỗi 6 tháng (6 month Adjustable Rate Mortgage) có nghĩa lãi suất thay đổi mỗi 6 tháng theo LIBOR, cho người ta yên trí được thời gian dài hơn gấp 6 lần.

Hãy đi vào con tính cụ thể.

Giả sử các chương trình vay nợ lãi suất thả nổi đều có biên độ (Margin) (Tức phần trăm mà nhà tài trợ cộng vào để ăn trên đầu con nợ) là 2%. Chương trình vay nợ lãi suất thả nổi (ARM) hàng tháng LIBOR, khi đó, con nợ phải tính ra để trả chủ nợ hàng tháng là 3.25% (cho nó dễ tính thay vì để 3.23%). Và chương trình 6 tháng LIBOR ARM là 3.875%.

Nếu một người vay số tiền $350,000, khi theo chương trình lãi suất thay đổi hàng tháng thì sẽ được trả ít hơn chương trình 6 tháng LIBOR ARM tới $182 đô là tiền lời trả cho nhà tài trợ. Câu hỏi được đặt ra ở đây là có nên tốn thêm mỗi tháng nhiêu đó tiền không?

Ðể dễ trả lời hơn một chút, chúng tôi thử giải thích cặn kẽ hơn.

Trước hết, các chương trình tài trợ lãi suất thả nổi mà sự thay đổi càng nhanh bao nhiêu thì lãi suất càng thấp bấy nhiêu. Bởi vậy, LIBOR ARM một tháng bao giờ cũng có lãi suất thấp hơn LIBOR ARM 6 tháng.

Trường hợp chỉ số LIBOR tiếp tục gia tăng trên thị trường, dĩ nhiên các chương trình vay nợ và trả nợ theo LIBOR thay đổi hàng tháng cũng leo lên hàng tháng, và chương trình vay nợ 6 tháng lãi suất thay đổi một lần cũng chỉ thay đổi khi hết hạn kỳ mỗi 6 tháng. Nhưng nên nhớ là nó nhảy lên cũng bạo hơn theo đúng tình hình khi đó. Nói khác, lãi suất của LIBOR ARM 6 tháng bao giờ cũng cao hơn LIBOR ARM một tháng.

Một kết luận nho nhỏ có thể rút ra ở đây là, khi tình hình thị trường thay đổi bất thường và không thuận lợi, 6 tháng lãi suất mới thay đổi cũng không phải là một thời gian dài đáng kể.

Như vậy, muốn an tâm nhất, cách tốt nhất vẫn là vay nợ qua các chương trình có lãi suất cố định. Nhưng nếu quí vị muốn hưởng các lợi ích của lãi suất thấp hơn của các chương trình lãi suất thả nổi và chấp nhận sự hồi hộp lên xuống của tình hình tài chính, thì lãi suất thả nổi hàng tháng không phải là một chương trình vay nợ quá tồi.

Ngô Ðồng