Vay mua nhà với lãi suất cố định, có thể ví như mua kèm bảo hiểm
Chúng tôi từng trình bày trên trang báo này một số lần về các ưu khuyết điểm của hai loại tài trợ địa ốc theo chương trình lãi suất cố định hoặc thả nổi. Trong đó, chúng tôi cũng trình bày khi nào nên vay với lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi.
Home
 Vuong Thu?n Chúng tôi t?ng trình bày trên trang báo này m?t s? l?n v? các uu khuy?t di?m c?a hai lo?i tài tr? d?a ?c theo chuong trình lãi su?t c? d?nh ho?c th? n?i. Trong dó, chúng tôi cung trình bày khi nào nên vay v?i lãi su?t c? d?nh ho?c lãi su?t th? n?i. B?i vì hoàn c?nh tài chính, công vi?c làm và nhu c?u ch? ? c?a m?i gia dình m?i khác, nên ch? có nh?ng ngu?i trong cu?c là quy?t d?nh du?c cho mình nên vay n? mua nhà theo lo?i chuong trình nào. Chuong trình vay n? này có th? thích h?p nh?t v?i hoàn c?nh c?a ngu?i nay, nhung v?i ngu?i kia l?i không ?n. N?u tính dúng có th? ti?t ki?m du?c hàng ch?c ngàn d?ng ti?n l?i ph?i tr? cho ch? n? trong khi tr? giá nhà ti?p t?c lên cao hon, tài s?n c?a gia dình và cá nhân mình v?n c? d?i lên theo th?i gian. Trong bài phân tích hôm này, chúng tôi di vào m?t s? chi ti?t v?i các d?n ch?ng c? th? d? ch?ng minh r?ng, khi vay ti?n qua lãi su?t c? d?nh, ngu?i vay n? coi nhu mua kèm (hi?u ng?m) m?t t? h?p d?ng b?o hi?m d? dêm dêm ng? ngon, không c?n ph?i gi?t mình th?c gi?c gi?a dêm khuya vì d?c báo th?y lãi su?t leo thang chóng m?t. M?t cách t?ng quát, lãi su?t c? d?nh là chuong trình vay n? mua nah thích h?p nh?t cho nh?ng ngu?i có ý d?nh ? lâu dài trong can nhà mình mua. Có th? 7-8 nam, 10 nam hay lâu hon. Vào kho?ng gi?a nam ngoái và m?t hai tháng tr? l?i dây, lãi su?t c?a các chuong trình tài tr? d?a ?c c? d?nh 15 nam hay 30 nam dang ? th?i k? th?p nh?t trong kho?ng 40 nam qua. V?i chuong trình tài tr? 30 nam c? d?nh, vay $100,000 có lãi su?t 5% s? ti?n hàng tháng ph?i tr? cho ch? n? là $536.82. N?u vay cung s? ti?n này nhung lãi su?t là 6%, s? ti?n hàng tháng ph?i tr? là $599.55. Gi?a lai lãi su?t cách nhau 1%, s? khác bi?t là $62.73. Vay $200,000 v?i lãi su?t 5% ph?i tr? cho ch? n? hàng tháng $1,073.64 trong khi v?i lãi su?t 6% ph?i tr? hàng tháng $1,199.10. S? khác bi?t ? dây c?a 1% lãi su?t là $125.46. Hi?n nay, s? ti?n t?i da ngu?i ta có th? vay và du?c hu?ng lãi su?t th?p nh?t là $322,700 (du?c g?i là conventional loan). Bên trên s? ti?n này, ngu?i ta ph?i tr? lãi su?t cao hon m?t chút, thông thu?ng g?i là “jumbo loan”. Gi? s? quí v? ph?i vay, vào lúc này,s? ti?n $360,000 chuong trình vay n? 30 nam c? d?nh dành cho lo?i “jumbo loan” là 5.5% (n?ng hon lo?i conventional loan 0.5% ho?c nhi?u ho?c th?p hon tùy nhà tài tr?). Ti?n tr? cho ch? n? hàng tháng là $2,044.04. Nhung n?u quí v? vay cung s? ti?n v?a k? vào 5 tháng tru?c, quí v? có th? ph?i vay v?i lãi su?t 6.25% và hàng tháng ph?i tr? t?i $2,216.58, khác bi?t gi?a hai tru?ng h?p này là $172.54. Ð?t tru?ng h?p quí v? th?y s? ti?n dó khá n?ng, nghi t?i vi?c di theo ki?u vay n? th? n?i ARM (Adjustable Rate Mortgage) cho “nh? t?i” m?t th?i gian r?i sau dó tính l?i. Lo?i th? n?i m?i tháng thay d?i m?t l?n thì quá li?u linh dù có th? nhìn th?y s? ti?n tr? m?y tháng d?u r?t th?p (lãi su?t lo?i này có khi ch? có 1.5%). Quí v? ch?n vay n? th? n?i nhung có 5 nam d?u tiên du?c hu?ng phân l?i c? d?nh, sau dó m?i nam lãi su?t di?u ch?nh m?t l?n. Theo chuong trình này, trong 5 nam d?u, gi? s? lãi su?t 4.5% cho s? ti?n $360,000, m?i tháng quí v? ch? ph?i tr? có là $1,824.07. So v?i lãi su?t c? d?nh, quí v? dã ti?t ki?m du?c $219.97 m?i tháng ($2,044.04 tr? $1,824.07). S? ti?n $219.97 du?c coi nhu t? h?p d?ng b?o hi?m mà công ty tài tr? b?o d?m v?i quí v? r?ng k? t? khi d?t bút ký gi?y n?, lãi su?t vay ti?n trên món n? c?a quí v? không bao gi? thay d?i cho d?n khi quí v? tr? d?t n?. Nhung quí v? có th?y h?p d?ng b?o hi?m dó d?t không? Hay là nên “choi” ki?u th? n?i và b? s? ti?n sai bi?t dó vào qui ti?t ki?m? Ð?u tiên, n?u quí v? mu?n “choi” ki?u th? n?i, lãi su?t trên th? tru?ng ph?i ?n d?nh và nó bu?c ph?i d?ng ? m?c d? hi?n t?i ho?c lúc quí v? ký gi?y vay n? thì quí v? m?i có gì d? so sánh và th?y ti?t ki?m du?c s? ti?n nhu v?y d?u hòa hàng tháng. Gi? s? lãi su?t trên th? tru?ng còn xu?ng th?p hon n?a, quí v? không d?i gì mà không tái tài tr? l?i món n? d? qua chuong trình lãi su?t c? d?nh cho yên tâm. Th? hai, sau khi h?t th?i k? c? d?nh 5 nam, lãi su?t th? tru?ng có th? cao hon và nhà tài tr?, di nhiên, tính quí v? v?i phân lãi cao hon r?i s? lên t?i m?c d? cao nh?t c?a nó (Cap rate). Nhung n?u h?t kho?ng th?i gian 5 nam mà lãi su?t th? tru?ng v?n còn th?p, lãi su?t th? n?i c?a quí v? cung s? không lên cao hon. Tính ra, trong su?t th?i gian nam nam (n?u lãi su?t không tang) quí v? dã ti?t ki?m du?c s? ti?n $13,198.20, r?t dáng k?. Ch? khi nào quí v? b?t d?u tr? n? v?i lãi su?t cao hon khi dó, quí v? m?i b?t d?u th?y ph?i moi túi thêm ra d? tr? cho ch? n?. Và nó cao bao nhiêu? Ðây là m?t ?n s? b?t d?nh d?i v?i t?t c? m?i ngu?i. Cu?i cùng, câu h?i ? trên kia bây gi? du?c d?t l?i: Li?u quí v? ràng tr? s? ti?n nhi?u hon hàng tháng d? vay qua chuong trình có lãi su?t c? d?nh, hay vay qua các chuong trình th? n?i d? ti?n tr? hàng tháng xu?ng th?p hon? Câu tr? l?i v?n v?y. Tùy hoàn c?nh tài chính, nhu c?u ch? ? và th?i gian trù tính cu ng? trong can nhà c?a ngu?i vay món ti?n d? quy?t d?nh. Các chuyên viên tài tr? d?a ?c ch? có th? dua ý ki?n qua các con tính khác nhau, theo các chuong trình vay n? khác nhau, h?u quí v? có ý ni?m d? l?a ch?n, ch? không ai có th? thay quí v? d? quy?t d?nh. Vuong Thu?n
Powered By Nguoi-Viet Online

This article has been moved here